共有持分の不動産売却について民法をもとに解説します！

はじめに

複数の人で同じ不動産を所有している場合に生じる共有持分。そもそも、不動産の所有権や持分は民法でどのように定められているのでしょうか。

本記事では、

１.共有持分の不動産は売却できるのか
２.共有持分の不動産の売却先について
３.共有持分の不動産を売却されたら

の3点を、民法をもとに解説していきます。

共有持分の不動産は所有者が複数人にわたり、トラブルが発生するケースも多いため、どのような状態を共有持分の不動産と指すのかしっかり把握しておきましょう。

共有持分の不動産をお持ちの方は、ぜひ最後までお読みください。

不動産の所有権や持分は民法でどのように定められている？

不動産の所有権とは、不動産を自由に使ったり、収益に利用したり、あるいは処分できる権利のことです。

1つの不動産に対して複数の人が所有している状態を「共有」といい、各所有者が持つ所有権の割合を「持分」と言います。

共有不動産は誰かと所有権を共有しているため、売却できないのでは？と思いますよね。

結論から述べると、”民法206条"に合致するため、『自分の共有持分のみ』であれば売却可能です。

では、"民法206条"とはどのような内容なのでしょうか。

民法206条では、【法令の制限内において自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する】とあります。

また民法207条では土地の上空や地下にも権利が及ぶとされています。

しかし、民法251条の規定によると、複数人で共同所有しているものは、共有者全員の同意がなければ変更を加えることができないと定められているため、不動産全体の売却は『共有者全員の同意が必要』です。

民法上における不動産売却のルール

先ほど少し触れましたが、民法上の共有不動産売却におけるルールを2つ丁寧に解説します。

１.全体の売却は共有者全員の同意が必要

民法251条でも定められているように、共有している不動産全体を売却する場合はすべての共有者の同意が必要です。

民法251条は「共有物に変更を加えることはできない」との記載があり、変更とは売却することも含まれています。

そのほかの変更としては、田畑を宅地にするための工事や土地上に地上権を設定する行為も「変更」に含まれます。

共有者全員の同意を取らないまま売却を進めてしまうと途中で必ず同意を得る必要がでますので、後々トラブルに発展しますし、無断で売却しようとしたことにより共有者間の関係性も悪くなってしまいます。

２.共有持分の売却であれば同意は不要

民法206条では、所有者は法令が定める制限内において所有物を自由に使用、処分する権利が認められています。

よって、民法206条では自由に売却できる権利が認められており、共有持分のみの売却であれば、他の共有者からの同意が得られない場合でも売却する事が可能です。

ただし、離婚前の夫婦が共有している場合、共有持分も財産分与の対象とされるため、離婚直前に売却をした場合には詐害行為として売却行為を差し戻されますので注意が必要です。

共有持分の不動産を売却する場合の売却先

他の共有者の同意がなくても共有持分は売却できることは分かりましたが、どのような人が共有持分を購入するのだろうかと疑問に思う方もいらっしゃいますよね。

確かに、共有持分のみを買い取っても、不動産を自由に活用できるわけではないため、単独名義不動産と比べると売却先は限りなく絞られてしまいます。

しかし、売却できる先は0ではなく、以下の3つの候補が挙げられます。

１.他の共有者

こちらは、同じ不動産を所有している共有者に自分の持分を売却するという方法です。

共有持分を買い取ることで、不動産に対してできる行為の幅も広がりますし、もし、2人で共有している場合に一方の共有持分を買い取れば、単独名義不動産として所有できます。

不動産に対してできる行為は、共有持分の割合によって決められており、持分の割合が半分を超えると、不動産を第三者に貸したり、リフォーム工事の施工が可能です。

そのため、賃貸として活用したいという共有者が、他の共有者の持分を狙っている可能性も考えられます。

２.不動産投資家

共有不動産を賃貸として第三者に貸し出している場合は、不動産投資家への売却を考えてみると良いでしょう。

不動産投資家は、市場価値の低い共有持分を購入し、初期費用を抑えつつ家賃収入を得ることが目的のため、共有持分のみでも買い取ってくれる可能性があります。

３.不動産買取業者

こちらは、共有持分の不動産を売却する先として最も一般的です。

共有持分を専門に取り扱う不動産買取業者であれば、共有持分特有の複雑な権利関係を把握し、再活用できる状態に改善するノウハウを身につけています。

そのため、共有持分の不動産を売却したい場合はまず不動産買取業者に相談してみると良いでしょう。

ただ、業者選びには注意が必要です。

悪質な業者を選んでしまうと、他の共有者に強引に交渉を持ちかけ、他の共有者との関係を崩そうとしてくる恐れもあります。国や県などから許可を得て営業している良質な業者を選ぶように意識しましょう。

共有持分の不動産を売却されたらどうする？

もし、自分の知らない間に共有持分の不動産が売却されてしまうと、知らない第三者と不動産を共有しなければならないため、なんとか対処したいですよね。

そこで、共有持分の不動産を売却された際の対処法を2つ解説します。

１.共有持分を自分で買い戻す

共有持分を売却されても、買い戻すことが可能であれば、第三者との共有状態を解消できます。共有持分を購入した相手方によっては、単独名義で不動産を所有できる可能性もあります。

ただ、共有持分を再び購入する際は、共有持分の購入者と話し合いをして、双方合意を得ることが必要です。

勝手に共有持分を売却されたからといって、勝手に買い直すことはできませんので注意しましょう。

２.自分の持分を売却する

共有持分の使用を考えていない方は、思いきって自分の持分を売却しても良いでしょう。

共有持分を買い取った側から考えても、共有持分のみではその不動産を自由に利用できませんので、残りの持分も買いたいと考えるケースが多くあります。

そこで、自分の持分もいくらで買い取ってもらえるか聞き、納得できる金額であれば売却することをおすすめします。

勝手に売却されないようにしよう！

共有持分を勝手に売却されると、第三者と不動産を共有しなければならないため、トラブルも生じやすくなります。そうならないために、以下の3つの対策を施すことで勝手に売却されることを防ぎましょう。

１.共有状態にしない

そもそも、不動産を共有状態にしないことが、トラブルを回避するために手っ取り早い方法です。

不動産の共有は多くの場合、遺産分割をきっかけに生じます。被相続人が死亡した後、遺産に含まれる不動産は相続人全員の共有状態となります。

共有状態を解消するためには、相続人の1人のみが不動産を相続して単独名義にすることが必要です。また、共有者に新たな相続が発生すると、それから芋づる式に共有者が増えるケースもありますので注意しましょう。

２.共有者全員で売却する

不動産を売却する予定がない場合でも、その不動産を思いきって売却する提案を共有者にしてみましょう。共有持分のみを売却するより、不動産全体を売却した方が高値で売れます。

売却後の処理は、売却代金を共有持分に応じて分配すれば良いので、非常に簡単です。

３.共有物分割請求する

共有物分割請求とは、裁判所を通じて共有物の共有状態を解消する方法です。共有者間で話し合いをして、それでもうまくまとまらない場合は、共有物分割請求を行いましょう。

まとめ

共有持分の不動産とは、複数人で所有している不動産全体の各自が所有する一部を指します。

共有持分の不動産を売却する際は、民法251条で規定されているように、すべての共有者の同意が必要です。同意を得ずに不動産の売却を進めてしまうと、トラブル発生してしまう恐れがあるので注意しましょう。

共有持分の不動産は他の共有持分不動産所有者が複数人にわたるため、トラブルが起きやすいと言えます。

トラブルを防ぐために最も有効な対策は、そもそも共有状態にしないことです。

相続をきっかけに不動産を所有するケースも多いと思いますが、その際は単独名義にするか、不動産を売却するか、どちらかの選択肢を選ぶことをおすすめします。