孤独死は事故物件に該当する？告知ガイドラインや売却前ポイントについて解説！

孤独死があった物件の扱いについて、物件の所有者はしばしば戸惑われます。
特に、事故物件としての扱われ方や売却時の注意点など、正確な情報を知りたいと考える方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、事故物件とされる基準や、孤独死事故物件の売却方法、そして売却前の準備に関する実用的な情報を提供します。
この知識を持つことで、不安を解消し、スムーズに売却を進めるための第一歩になれば幸いです。

孤独死のあった不動産は事故物件に該当するのか？

孤独死があった不動産が事故物件に該当するか否かは、一概に言えません。
国土交通省が発表しているガイドラインによると、事故物件は以下の通りです。

・孤独死や自然死、病死で遺体が長期間放置され、特殊清掃が必要になった物件
・過去に殺人や自殺、事故などによる死亡事案があった物件

孤独死は1番上のケースにあたり、遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合は事故物件とみなされます。
特殊清掃とは、長期間放置された遺体によって汚れた部屋を特殊な洗剤を用いて行う清掃活動です。
しかし、すべての孤独死がこの条件に当てはまるわけではありません。

＊事故物件となるケース

特殊清掃が必要なほど長期間遺体が放置された場合、物件は事故物件とみなされます。
例えば、夏場に1ヶ月以上遺体が放置されると、腐敗が進み、特殊清掃が必要となります。
その物件は買い手に心理的な抵抗感を与える心理的瑕疵を持つとされ、事故物件に該当します。

＊事故物件にならないケース

一方で、孤独死があっても速やかに発見され、特殊清掃が必要ない場合は、事故物件とはみなされません。
発見が早ければ、遺体による物理的な損害が最小限に抑えられ、事故物件としての扱いを受けることはありません。

以上の情報を踏まえ、物件所有者が自身の物件が事故物件に該当するかどうかを正しく理解し、適切な売却方法を選択することが大切です。

事故物件の告知義務について

売却に際して最も重要なのが、事故物件の告知義務です。
人の死に関する事案が相手方の購入判断に影響を与えると考えられる場合、過去に生じた人の死に関する情報を買主に告知する義務があります。
この告知義務は、物件の購入者が適切な判断を下せるようにするために重要です。

1:告知が必要なケース
人の死に関連する事案が取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす場合はこれを告げなければならないとされています。
特に、特殊清掃が必要になるほどの死亡事故や長期間にわたる遺体放置があった場合は、告知義務の対象となります。

2:告知が免除されるケース
一方で、自然死や日常生活中の不慮の死など、特定の条件下では告知義務が免除される場合もあります。
特殊清掃が行われなかった自然死であれば告知義務はありません。

しかし、その事案の周知性や社会への影響が大きい場合は、例外的に告知が必要になることがあります。
また、相手方の判断に多大な影響を与えると判断される場合も同様に告知が必要になります。

事故物件の告知は、買主が安心して物件を購入できるようにするために不可欠です。
正直かつ透明性のある情報提供が、信頼関係の構築に繋がります。

孤独死物件の売却方法

孤独死があった事故物件の売却は、一般の物件と異なり特別な配慮が必要です。
市場での需要が限られるため、売却方法を慎重に選ぶことが成功の鍵となります。

1:不動産会社の仲介を利用する
事故物件でも、不動産会社の仲介を通じて売却する方法があります。
大手不動産サイトにも事故物件は掲載されることがあり、条件を明示した上で売り出されます。
ただし、物件の状態によっては仲介を断られることもあるため注意が必要です。

2:事故物件専門サイトで売り出す
事故物件に特化した専門サイトを利用することで、ターゲットとなる購入希望者に直接アプローチが可能です。
これにより、一般的な不動産市場では見過ごされがちな物件でも、効率良く購入者を見つけられます。

3:不動産会社への直接売却
不動産会社による直接買取は、速やかに売却を完了させたい場合に有効な選択肢です。
買取価格は市場価格よりも低くなる可能性がありますが、速やかに売却が完了します。
また、売却に出していると周りに知られることがないため、プライバシーが保護されます。

事故物件の売却には、これらの方法の中からご自身の状況に応じて最適な選択をすることが大切です。

孤独死物件を売却する前にやっておくこと

孤独死が発生した物件を売りに出す前には、買い手が見つかりやすくするためにも物件の丁寧な準備が求められます。
この準備には、特殊清掃、遺品整理、場合によってはリフォームや建物の解体が含まれます。
これらを適切に行うことで、物件の魅力を高め、売却に際しての成功の可能性を大いに向上できるでしょう。

1:特殊清掃を検討する
孤独死物件には、その後の処理に特殊清掃が必要になる可能性があります。
孤独死の現場は、悲惨な状況になっていることもあり、通常の清掃では対応しきれないこともあります。
そのため、死後長期間放置されていた場合や、痕跡、腐敗臭や害虫が発生している場合は特殊清掃を行いましょう。
専門業者に依頼することで、物件を元の状態に戻し、見た目だけでなく臭いなどの問題も解消できます。
特に、臭いの除去は見た目以上に重要であり、人の感覚に直接影響するため、特殊清掃では消臭に特化した作業を行います。
例えば、オゾン脱臭機を使用して、臭いの元となる物質を分解し、無臭の状態にする方法があります。

2:遺品整理と不用品の処分を行う
孤独死物件では、故人が残した遺品の整理と不要な物品の処分が必要になります。
遺品整理は故人への最後の敬意を払う作業でもあり、故人の品々を丁寧に扱いながら、必要な物品の選別と処分を行うことが必要になります。
また、部屋を清潔かつ整理された状態にすることは、購入希望者に対して良い印象を与える重要なポイントです。
遺品整理と不用品処分を適切に行うことで、物件内部の見栄えを改善し、購入意欲を高めることが期待できます。

3:リフォームや解体を検討する
物件の状況や市場のニーズに応じて、リフォームや解体を検討することがあります。
特に、孤独死の痕跡が強く残る場合や、物件が老朽化している場合には、これらの措置が物件の価値を大きく左右します。
リフォームを行うことで、内装を一新し、より広い層の購入希望者にアピールすることが可能になります。
また、建物が築年数が古いなどで内装費用が高額になるような場合には、解体して更地にすることで、土地としての価値を高められます。

ただし、解体やリフォームには相応の費用が発生するため、売却価格とのバランスを考えながら適切な判断を行うことが重要です。
また、物件を解体しても孤独死についての告知義務がなくなるわけではないことに注意が必要です。建物内で起きた事で、その建物が無くなったのであれば告知不要と通常考えると思いがちですが、仮に近隣の方から「亡くなった後に清掃業者も来て大変だった」と聞かされてしまうと気分を害して「瑕疵を隠された」と感じてしまいます。心理的瑕疵のある建物が無くなったのは事実ですので素直に「孤独死があって特殊清掃もしましたが建物は解体しました」と事前に伝える方が買主も売主も安心できる取引となりますので心がけましょう。

孤独死があった物件の売却は、特別な配慮と準備を要します。
しかし、適切な準備を行うことで、物件の魅力を最大限に引き出し、売却を成功させられるでしょう。

まとめ

孤独死があった物件の売却は、適切な準備と売却方法の選択、売却前にやっておくことについて理解しておくことが成功の鍵です。
特殊清掃、遺品整理、リフォームなどの前準備を行い、物件を最適な状態にすることや、事故物件の告知義務を遵守し、信頼できる不動産業者と協力して、最良の売却方法を選択することが重要です。
本記事を参考に、孤独死物件の売却について検討してみてください。