再建築不可物件の固定資産税は低い？所有するリスクとともに解説

再建築不可物件は、建物が老朽化しても建築基準法の改正によって、新たに建物を建てることができない物件です。
所有している不動産が再建築不可物件だとわかった場合、気になるのが、固定資産税の負担です。
固定資産税は物件を維持するか売却するかを決める重要なポイントでもあります。
さらに、再建築不可物件は新たに建物を建てられないという物件であるため、所有のリスクは他の物件よりも大きいです。
そこで、今回は再建築不可物件の固定資産税について、再建築不可物件を所有し続けるリスクと売却のメリットとともに解説していきます。
再建築不可物件でお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

再建築不可物件の固定資産税は低い？

再建築不可物件の固定資産税は、一般の物件に比べて安価になるケースが多いです。
これは、固定資産税を賦課する評価を行う上で、再建築不可物件の場合、土地の敷地形状により間口が狭小であったり不整形・奥行長短など何れかで減価補正されます。また、建物は再建築が出来ない為古い物件が多く、経年減価補正率が適用されることが主な理由です。

＊建物の評価額が低くなる理由

再建築不可物件は、建て替えができないため、築年数が古く経年減価補正がなされ価値が低く評価されます。

＊経年減価補正率が適用される理由

固定資産税の評価額は、建物の築年数に応じて減価償却されます。
再建築不可物件は、築年数が古い物件が多い傾向にあるため、経年減価補正率が大きく適用され、評価額が低くなるケースが多いです。
例えば、築20年以上の木造住宅の場合、経年減価補正率は20%となり、築5年の木造住宅の64%（評点61,190点以上95,820点未満の場合＊評点の詳細は総務省HPに掲載されています）と比べて、評価額が大幅に低くなります。
価値が上がるような内装や外装を途中行っていた場合は評価額が上がるので注意が必要です。

＊固定資産税の計算方法

固定資産税は、以下の計算式によって算出されます。
固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 標準税率（1.4%）
＊地域によって別途「都市計画税」という税金も賦課されます。（東京都の場合0.3％）
固定資産税評価額はその敷地の利用方法（居住用家屋用地＊面積規定あり）により軽減措置があります。こちらは後述いたします。

固定資産税は低いが所有し続けるリスクも大きい

再建築不可物件は、固定資産税評価額が安く評価される一方で、所有することで発生するリスクも大きいです。
ここでは、具体的なリスクとその対策について解説していきます。

1:倒壊による損害賠償請求のリスク
再建築不可物件は、老朽化が進んでいる場合が多く、地震や台風などの自然災害によって倒壊するリスクがあります。
もし、倒壊によって近隣住民に被害が生じた場合、所有者は多額の損害賠償請求を受ける可能性があります。
そのため、定期的なメンテナンスを行い、建物の安全性を確保することが重要です。
また、損害保険に加入することで、万が一の際に経済的な負担を軽減することができます。

2:更地になった場合・特定空家指定の税金増額のリスク
再建築不可物件が災害に遭い更地になってしまった場合、解体して更地にした場合、または誰も住まなくなり特定空家として指定された場合、固定資産税が大幅に増額されます。
これは、更地や特定空家になると、住宅用地の軽減措置が適用されなくなるためです。
住宅用地の特例とは、住宅用地に対しては固定資産税の評価額を軽減する制度です。
更地になると、この特例が適用されなくなるため、固定資産税が大幅に増額されてしまいます。
例えば、固定資産税評価額が3,500万円の土地の場合、住宅用地の特例が適用されると年間8万1,600円の固定資産税ですが、更地になると年間49万円（6倍）の固定資産税となります。
原則更地にはしない、どうしても更地にする場合は、税金の影響を考慮することが重要です。

3:リフォーム費用高騰のリスク
再建築不可物件は、建て替えができないため、リフォームによって維持管理を行う必要があります。
しかし、再建築不可物件のリフォームは、通常の物件に比べて費用が高くなるケースが多いです。
これは、再建築不可物件は、前面道路の幅員が狭く、工事車両が進入できない場合があるためです。
そのため、資材搬入や廃棄物処理などに費用がかかり、結果的にリフォーム費用が高くなってしまいます。

4: 相続による負の遺産のリスク
再建築不可物件を相続した場合、前述したようなリスクをそのまま引き継ぐことになります。
特に、相続人が再建築不可物件を維持管理する意思や能力がない場合は、大きな負担となり、負の遺産となってしまう可能性があります。
相続前に、再建築不可物件の現状やリスクを家族で話し合い、適切な対策を検討することが重要です。

再建築不可物件の売却方法と選択肢

再建築不可物件を所有し続けることに不安を感じ、売却を検討している方もいらっしゃるかもしれません。再建築不可物件の売却方法は、大きく分けて2つの選択肢があります。

1:一般の不動産会社に仲介を依頼
一般的な不動産会社に仲介を依頼する場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は売却価格によって異なりますが、売却価格×3%＋6万円（別途消費税）が一般的です。
ただし、再建築不可物件は、通常の物件に比べて買い手が見つかりにくいため、売却までに時間がかかる可能性があります。
また、売却価格が低くなる傾向があるのに、調査内容は再建築出来る不動産よりも複雑になる為、敬遠されてしまう場合もあります。
しかし、不動産会社は売却に関する手続きや交渉などを代行してくれるため、初めて売却する人にとって安心できる方法です。

2:専門の不動産買取会社に売却
専門の不動産買取会社に売却する場合、売却時に買主を見つける必要がないため、仲介手数料はかかりません。
専門の不動産買取会社は、再建築不可物件の専門知識を持っており、迅速に手続きを進めてくれます。
ただし、買取価格は、一般の不動産会社に仲介を依頼する場合よりも低くなる可能性があります。

再建築不可物件を売却するメリット

ここまで再建築不可物件の固定資産税、そして所有し続けるリスクも解説してきました。
再建築不可物件のリスクや固定資産税の負担は再建築不可物件を売却することで解消できます。
具体的に物件の売却によって下記のメリットが得られます。

1:所有によるリスクから解放される
再建築不可物件を売却することで、倒壊のリスクや固定資産税の負担から解放されます。
また、老朽化した建物の維持管理から解放され、精神的な負担を軽減することができます。

2:売却益で新たな資産運用や生活資金に充当できる
売却益があれば、新たな資産運用や生活資金に充当することができます。
例えば、賃貸物件を購入して安定収入を得たり、老後の生活資金を充実させたりすることができます。

3:相続による負担を軽減できる
再建築不可物件を相続人に残した場合、相続人が維持管理や売却などの負担を負うことになります。
売却することで、相続人の負担を軽減することができます。

まとめ

再建築不可物件は、他の物件と比較すると固定資産税が低いという事実がある一方で、所有することでそれ以上のリスクを伴います。
将来を見据えて、適切な判断をするためには、メリットとデメリットを理解することが重要です。
売却を検討する場合は、一般の不動産会社、専門の不動産買取業者など、それぞれの選択肢の特徴を理解し、自分に合った方法を選択しましょう。
売却によって、リスクから解放され、新たな資産運用や生活資金に充当できるなど、多くのメリットがあります。相続による負担を軽減するためにも、再建築不可物件の売却は有効な手段です。