事故物件の告知義務は何年まで？目的とともに解説

事故物件は、過去に事件や事故が発生した物件のことを指します。
近年では、事故物件に関する情報がインターネットで公開されることも多くなり、不動産取引においてますます重要な要素となっています。
しかし、事故物件に関する情報は錯綜しており、実際にはどのような物件が事故物件に該当するのか、告知義務はいつまで続くのか、といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

本記事では、事故物件に関する最新の情報と、売買と賃貸それぞれにおける告知義務の期間、価格について解説することで、安心して不動産取引ができるようにサポートします。
事故物件を保有している方で売却や賃貸に出そうか悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。

事故物件の告知義務とは？

事故物件の告知義務とは、不動産売買や賃貸契約において、過去に物件内で発生した事件や事故に関する情報を、売主または貸主が買主または借主に伝える義務のことです。

＊事故物件の定義

事故物件の定義は、法律では明確に定められていません。
しかし、一般的には「心理的瑕疵がある物件」とされ、裁判例ではたとえば「目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥」と表現されています。
具体的には、殺人事件や自殺、火災など、人が亡くなった事件や事故が発生した物件が該当します。

＊告知義務が必要なケース

告知義務が必要なケースは、以下のとおりです。
・物件内で人が死亡した事件や事故が発生した場合
・物件内で特殊清掃が必要になった場合
・物件内で事件や事故が発生したことが、近隣住民の記憶に深く刻まれている場合
・物件内で発生した事件や事故が、ニュースなどで大々的に報道された場合
・集合住宅の場合、日常生活で近接するような共用部分で事件や事故が発生した場合

＊告知義務の目的

告知義務の目的は、以下のとおりです。
・買主または借主に、物件に関する情報を十分に提供することで、契約を判断する材料を与えること。
・買主や借主が物件の価値を適切に評価し、取引価格を決定すること。
・将来的なトラブルを防止すること。

告知義務は、買主または借主が、物件に関する情報を十分に理解した上で、契約を締結することを目的としています。

事故物件の告知義務はいつまで？

事故物件の告知義務は、いつまで続くのでしょうか。
国土交通省の定めたガイドラインでは告知義務には期間を概ね定めており、売買と賃貸では期間が異なります。
概ねとありますが、状況によって期間が延長することがある為に表現が曖昧になっています。

＊売買の場合

売買の場合、告知義務の期間は定められていません。
つまり、過去に事件や事故が発生した物件で何年経過していても告知義務は継続します。
これは、売買契約は、賃貸契約よりも金額が大きく、長期的な影響が大きいことから、買主が十分な情報に基づいて判断できるようにするためです。

＊賃貸の場合
賃貸の場合、告知義務の期間は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で定められています。
ガイドラインによると、賃貸物件の場合は、事故発生から概ね3年が経過すれば、告知義務は原則としてなくなります。

ただし、以下のような場合は、3年経過後も告知が必要になります。
・入居希望者から心理的瑕疵について問い合わせがあった場合
・近隣住民の記憶に深く刻まれるほどの事件等があった場合
・ニュース等で大々的に取り上げられ、社会的影響力が強い場合

賃貸物件の告知義務については、3年経過後も、入居希望者にとって心理的な影響があると考えられる場合は、告知を行うことが推奨されます。

＊告知義務の基準について

事故物件の告知義務は、法律で定められていないため、これまで不動産業者によって基準にばらつきがありました。しかし、国土交通省が2021年にガイドラインを策定したことで、告知義務の基準が統一されました。
ガイドラインでは、事故物件の定義、告知義務の期間、告知方法などが詳しく示されています。
不動産取引を行う際には、このガイドラインの内容を理解しておくことが重要です。

告知義務違反によるリスク

事故物件の告知義務は、売主や貸主にとって重要な法的義務です。
この義務を怠り、買主や借主に告知しなかった場合、売主や貸主は、様々な法的リスクに晒される可能性があります。
告知義務違反によって発生するリスクとして、以下のようなものがあります。
1つだけではなく複数項目を請求されることにもなりかねないので、事故物件の告知義務に関してはしっかりと厳守しましょう。

1:損害賠償請求
売主が買主に対して事故物件であることを告知しなかった場合、買主は売主に対して損害賠償を請求することができます。損害賠償請求には、以下の項目が含まれます。
・物件の購入代金
・契約締結までに発生した費用
・精神的な苦痛に対する慰謝料

2:契約解除
買主は、事故物件であることを知っていれば契約を結ばなかったと判断した場合、契約を解除することができます。
契約解除により、買主は、物件の購入代金返還を求めることができます。

3:減額請求
買主は、事故物件であることを知っていれば、現在の購入価格で購入しなかったと判断した場合、購入価格の減額を請求することができます。

4:不動産会社も責任を負う可能性
告知義務違反は、売主だけでなく、売買に関わる不動産会社も該当する可能性があります。
不動産会社が売主から事故物件であることを知らされていながら、買主に告知しなかった場合、不動産会社も損害賠償を請求される可能性があります。

事故物件は値引きされるのか、される場合はいつまでか？

事故物件は、一般的に相場価格よりも安く取引されることが多くなります。
しかし、事故物件の値引きについて、明確なルールはありません。
例えば賃貸物件で事故物件を値引きして住んだ場合、２年後更新する時も同じ賃料とは限りません。

＊値引き交渉

事故物件の値引き交渉は、不動産会社との話し合いによって行われます。
売主または貸主は、物件の価値を下げる要因となる事故が発生したことを考慮して、価格を下げる場合があります。
一方で、買主または借主は、事故の内容や発生時期などによって不安を感じるようでしたら、値引きを交渉する必要があります。

＊値引きがない場合

事故物件であっても、値引きがない場合もあります。
これは、物件立地等の条件や状態が良く、事故の影響が小さいと判断される場合や、需要が高く、買主や借主が多い場合などが考えられます。

＊値上がりするケースも？

事故物件は、一般的には値引きされることも多いですが、状況によっては値上がりするケースもあります。
これは、以下のような理由が考えられます。
・事故から時間が経過し、記憶が風化している場合
・周辺物件の価値が上昇している場合
・事故の影響が小さいと判断される場合
・需要が高まっている場合
・同じ借主が住み続けている場合
・事故後に大規模な内装が行われた場合

事故物件は一般的に値引きもされますが、その値引きについては割合も期間も決まりはありません。
事故物件が値上がり、値下がりするかどうかは、物件の条件や市場状況などによって大きく異なります。

まとめ

事故物件は、過去に事件や事故が発生した物件のことです。
事故物件の告知義務は、売買と賃貸では期間が異なります。
売買の場合は、何年経過していても告知義務は継続します。
賃貸の場合は、事故発生から概ね3年が経過すれば、告知義務は原則としてなくなります。
事故物件であるにもかかわらず、取引相手に対して告知しない場合、告知義務違反によるリスクがあります。
事故物件の売却を考えている方は、新しい告知義務のガイドラインを参照し、当てはまる場合は告知を必ず行いましょう。