2025年建築基準法改正で再建築不可物件のリフォームはどう変わる？最新情報と対策を解説します！

はじめに

2025年の建築基準法改正により、再建築不可物件の取り扱いやリフォームに関する制限が大きく変わる予定です。

簡単に説明しますと、建築確認による建築物の構造等におけるチェック体制が見直され、現行チェック対象外建築物の範囲が縮小され、木造平屋建200㎡以下の建物以外すべて、構造等で一部審査省略されていた事項が審査されるようになります。

また、省エネ基準適合が同建築物に義務付けされます。この改正は、不動産市場やリフォーム業界に大きな影響を与えることが予想されます。

特に再建築不可物件を所有している方にとっては、リフォームや売却の際に新たな課題が浮上します。再建築不可物件は、建て替えができないため、リフォームして再生しますが、その選択肢が限られ、所有者にとって大きな不安材料となります。

建築基準法改正後に、こうした物件のリフォームや売却方法がどう変わるのか、どのように対応すべきかを知ることが重要です。

本記事では、2025年の建築基準法改正に焦点を当て、再建築不可物件のリフォームに与える影響とその対策について詳しく解説します。

これから不動産を購入・売却する方や、リフォームを検討している方にとっても、今後の市場動向を理解するための貴重な情報を提供します。

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建築基準法改正の概要

◆改正される建築基準法の背景と目的
2025年に施行予定の建築基準法改正は、建物の安全性や環境への配慮を強化することを目的としています。その中でも、再建築不可物件にも大きく影響する規制の強化が注目されています。

改正の背景としては、老朽化した住宅の増加や、都市部の限られた土地資源を有効活用するための取り組みが挙げられます。

◆再建築不可物件に影響する規制の強化
2025年の建築基準法改正では、再建築不可物件に影響する規制が強化されます。

特に、耐震性や防火性を基準にリフォームを行う際の制限が厳しくなり、再建築不可物件でも新たな改修基準に適合する必要が出てきます。

また、土地利用の効率化を図るため、再建築不可物件に影響する用途変更の制限も（専用住宅を店舗にするのは困難等）強化される予定です。

この改正により、リフォームや売却の際に新たな課題が生じます。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、法律により建物の再建築が認められない物件のことを指します。これは、建物の取り壊し後に新たな建物の建設ができないという制限がかけられているため、売却やリフォームの際に制約が生じます。

◆再建築不可物件の特徴
1. 土地の広さや形状の問題 - 土地が狭い、または不規則な形状であるため、再建築が難しい。

2. 法的制限 - 建物が建てられた土地が、再建築を禁止する区域に位置している。建築基準法上の接道義務を満たしていない。法改正により既存不適格となってしまった。

3. 耐震性や安全性の問題 - 建物の構造が古く、改修やリフォームに大規模な改修が
必要となってしまう。

特に、共有持分で所有しているような場合、再建築不可物件はリフォームや売却時にリスクが高く、他の共有者との調整が難航する可能性があります。

これにより、価値を最大限に引き出すことが難しくなることもあります。

2025年建築基準法改正が再建築不可物件に与える影響

2025年の建築基準法改正は、再建築不可物件のリフォームに以下のような点で影響が予想されます。

◆リフォームに対する新しい規制
改正後、大規模なリフォームを行う場合に建築確認申請が必要ですが、改正前は木造２階建等の場合、構造等の一部審査や検査が省略されていました。

改正後、平屋200㎡以下以外の建築物すべてが構造等について確認が必要となります。

これにより再建築不可物件件は２階建が多いため、改正前は省略されていた構造などに関するチェックを改正後は大規模リフォームを行う場合、リフォームの範囲や方法・改修指示が厳しく制限されます。

例えば、耐震補強が指示されたり、建物の構造や設備が現行の基準に合致しない場合、リフォームを行うための許可が得られなかったりします。

また、環境への配慮から、増改築を行う場合は省エネ基準を満たすための改修も義務付けられます。（増改築に簡易リフォームは含まれません）

◆改正後、リフォームが難しくなる点と簡単になる点
2025年の建築基準法改正後、再建築不可物件のリフォームにはいくつかの重要な変化が予想されます。リフォームが難しくなる点と簡単になる点について解説します。

【リフォームが難しくなる点】
１.大規模リフォームは認められない場合も
既存不適格建築物（再建築不可物件など）について、安全性などの確保を前提に建築制限の遡及適用を合理化させる改正もなされます。

現行規定では省エネ改修をしたくとも接道義務を満たしていない等の既存不適格建築物では断念せざるを得ませんが、改正後は『政令で定める範囲内において大規模修繕等をする場合には、現行基準を適用しない』となります。

ただし安全性等の確保が前提のため、安全性等の確保が難しい事も多い再建築不可物件は大規模リフォームは認められない可能性が高くなります。

２. 構造・安全上基準の強化
新しい改正法では、既存再建築不可物件を大規模リフォームする場合には壁量や柱の小径基準などが求められ、これにより、リフォーム費用が大幅に増加します。

３.省エネ基準への適合構造
建築基準法改正後は、大規模リフォームを行う場合、建築確認対象のため省エネ基準への適合も求められます。これによりリフォーム費用が大幅に増加します。

【リフォームが簡単になる点】
1. 一部規制緩和
特定条件において、改正後は規制が緩和され、採光規定の見直しや、省エネ改修に際しやむを得ない場合、建ぺい率や容積率・高さ制限に関する特例許可が拡充され屋上に太陽光パネル等の省エネ設備が設置しやすくなります。

2. 適用基準の統一化
改正により、仕様書や基準がより明確になり、計画や申請の手続きが簡素化されます。許可申請がスムーズに進むように改正されます。

これらの点により、リフォームにかかるコストや時間、手続きの難易度が変動することになります。

改正後の建築基準法に基づいて、リフォームの際に必要となる許可や手続きが増える一方で、耐震や防火性能などが改善されることで、長期的な安全性や資産価値が向上するよう誘導されます。

しかし、改正前の基準で建てられた物件に関しては、大規模な改修を行う際に高いコストがかかる場合もあるため、慎重な計画が求められます。

共有持分と再建築不可物件の関係

再建築不可物件を共有で所有している場合、複数の所有者がそれぞれの権利を持ち寄って管理を行っています。

このため、再建築不可物件でリフォームや売却を進める際には、全ての共有者と合意が必要です。特にリフォームを行う場合、リフォームの内容や費用負担をどう分担するか、協力が必要となります。

◆共有持分の所有者が直面する特有の課題
• 合意形成の難しさ: 複数の所有者間で意見が分かれることが多く、リフォーム計画の承認を得るのが難航します。

• 費用負担の問題: 費用をどのように分担するか、支払方法はどうするかでトラブルが発生することがあります。

• 権利関係の整理: 共有持分が関係する場合、リフォーム後の利益分配についても取り決めが必要です。物件管理にかかわる費用負担についても取決めが必要です。

◆リフォームを行う際の合意形成やトラブル予防法
• 事前の話し合い: 共有持分の所有者同士が事前にリフォームの方針を協議し、全員が同意出来る環境を整えることが重要です。

• 専門家の助言を求める: 法律や不動産の専門家に相談し、リフォームの計画を立てる際に問題点を洗い出しておくことがトラブル予防につながります。

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建築基準法改正を踏まえたリフォーム計画の立て方と対策

2025年の建築基準法改正に対応したリフォーム計画を立てることは、法的なリスクを減らし、安心してリフォームを進めるために不可欠です。

改正により、リフォームが許可される条件や基準が厳しくなるため、事前にしっかりと計画を立てることが重要です。具体的には、以下のような対策を講じることが求められます。

1. 耐震性の強化
改正後、特に耐震基準が重要な要素となります。特に旧基準の物件では、耐震補強工事が必要になる場合があります。耐震性を高めるために、構造の補強や耐震壁の設置、基礎の強化などを行うことが求められます。

これにより、地震に対する安全性を確保するだけでなく、法的にもリフォームが適正であることが認められます。

2. 省エネルギー対策
新たな基準では、省エネルギー性が重視されるため、省エネ設備の導入や断熱材の強化が必要です。

例えば、高効率のエアコンや暖房機器の導入、断熱窓の設置などが推奨され、これによりエネルギー効率を高めるとともに、環境にも配慮したリフォームが進められます。

3. 法的な手続きと申請の準備
改正後の法規に適合するリフォームを進めるためには、事前に必要な手続きや申請を把握し、適切に対応することが重要です。

例えば、リフォームの計画段階で建築確認申請を行う必要がある場合や、地域ごとに異なる規制を遵守する必要があることがあります。建築士等の専門家から助言をいただくのも安心でしょう。

リフォームを行う前に、どの手続きが必要かを確認し、十分な準備をしておくことがリスクを最小限に抑えるポイントです。

これらの対策を講じることで、2025年の建築基準法改正に対応した適切なリフォームを行うことができます。

また、法改正により変更される規制をしっかりと理解し、計画段階で十分に対策を練っておくことで、リフォームの進行をスムーズにし、後々のトラブルを未然に防ぐことができる可能性があります。

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まとめ

2025年の建築基準法改正がもたらす影響は、再建築不可物件のリフォームにとって重要な変化となります。

これを踏まえた上で、物件のリフォームや売却を進める際には、最新の情報を把握し、適切な対応を取ることが求められます。

また、再建築不可物件を共有持分として所有している場合、他の所有者との調整や合意形成が重要な鍵となります。リフォームを行う際には、改正後の新しい規制に基づいて計画を立て、リスクを最小限に抑えることが大切です。

今後もこのような法改正に関する情報を注視し、適切な対応を行うことが成功への鍵となります。

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