共有持分での不動産投資は可能？リスクを抑えるポイントやメリットを徹底解説！

はじめに

共有持分とは、不動産を複数人で所有している持分割合のことです。この形態は、相続や共同購入で発生します。共有持分は通常の不動産所有とは異なり、特有のリスクや注意点があります。

本記事では、共有持分での不動産投資がどのような仕組みで成り立つのか、リスクを抑えながらメリットを活かすポイントを徹底解説します。

投資を検討している方、共有持分の処理に悩む方必見です。

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共有持分とは？基本的な仕組みと特徴

◆共有持分の定義と通常の不動産所有との違い
「共有持分」とは、不動産を複数人で共同所有する際に、各人が保有する所有権の割合を指します。例えば、兄弟3人で土地を相続した場合、それぞれが土地全体の3分の1の権利を持つ形が共有持分です。

一方で、通常の不動産所有（単独所有）は、1人がその物件全体の権利を持つため、売却や運用の自由度が高いという特徴があります。共有持分では、他の共有者の合意が必要となり、自由に売却や改修を行うことが難しい点が大きな違いです。

ただ、一棟の建物を複数人で所有し、各部屋を区分所有権とした、分譲マンションや区分所有オフィス等は共用部分など物件全体の取決めを単独でする事は出来ませんが権利が確立しております（区分所有法）。

共有持分を使った不動産投資は可能？

◆投資としての現実性：できる場合と難しい場合
共有持分を活用した不動産投資は、物件の選定や共有者との関係など、実際にはいくつかのハードルがあります。

まず、共有持分の購入は一般的な不動産取引と異なり、市場にあまり物件が出て来ません。そのため、共有持分を探す所からの工夫が必要です。

また、購入後は共有者の同意が得られない場合、物件全体の活用や売却が制限されるリスクもあります。

一方で、共有者間で協力が得られた場合は、共有不動産の収益化が進む可能性もあります。このように、共有持分投資は状況次第で大きく成果が変わるため、柔軟な対応が求められます。

◆不動産投資における共有持分の活用例
共有持分の投資例として代表的なものに、以下のようなケースがあります。

1.相続物件の共有持分を購入
被相続人の自宅やアパートなどを親族で相続する場合、他の相続人から持分を買い取り、自分の持分割合を拡大。その後、物件全体を売却して利益を得る。

2.共有不動産の賃貸運用
他の共有者の同意を得た上で、物件を賃貸に出し、家賃収入を共有者間で分配する。

3.第三者への売却でキャピタルゲインを狙う
市場価値が高いエリアの共有持分を取得し、権利調整や収益の最大化を図った上で将来的な値上がりを見込んで売却益を得る。

これらの活用方法を実現するには、法的な知識や共有者との調整能力が必要です。

共有持分を投資する際のリスク

◆他の共有者とのトラブル（売却や活用の制限）
共有持分の最大のリスクは、他の共有者との意見の対立です。たとえば、自分が物件を売却したいと思っても、他の共有者が反対すれば計画が進みません。

特に、共有者が多い場合は全員の合意を得るのがさらに難しくなり、意思決定に時間やコストがかかります。

このような状況では、不動産の有効活用が制限されるだけでなく、関係が悪化すれば長期的なトラブルに発展することもあります。

◆市場性の低さがもたらす売却難易度
共有持分の需要は一般的な不動産と比べて低いため、売却が難しいケースが多いです。特に、地方に位置する物件や利用価値が限られている物件、収益化していない物件では、買い手を見つけるのに非常に時間がかかる場合があります。

また、共有持分という性質上、購入者がその物件を自由に活用できないため、購入に消極的になることも少なくありません。この市場性の低さは、共有持分を売却する際に大きなハードルとなります。

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◆法律面の注意点
共有持分に関する法律の理解が不足していると、さまざまなトラブルが発生するリスクがあります。

たとえば、共有持分を他の共有者に「優先購入権」を登記している場合があります。この場合は事前に通知しなければなりません。登記されていなければ購入し登記をした側が優位となりますが、登記がなされていなくても共有者間の合意があり第三者に対抗出来るような合意文書が購入後に発見されてしまうと大きなトラブルとなります。

この法律上の制限を確認しないと、契約が無効になる場合や、共有者との関係が悪化する可能性が高いので注意が必要です。

また、契約書の内容や共有者間の取り決めによって、持分の売却や運用がさらに制限される場合もあります。そのため、事前に法律面のリスクを理解し、売主側にヒアリングを行い適切に対処することが重要です。

共有持分の投資リスクを抑えるポイント

◆法律や契約の専門家を活用する重要性
共有持分の投資では、法律や契約に関する知識が欠かせません。特に、共有者間の合意内容の確認は、専門的なアドバイスが必要です。

弁護士や司法書士、不動産に詳しい専門家に相談することで、トラブルの予防やリスクの最小化が可能になります。

初期段階で専門家を活用することで、将来的なコストや時間の無駄を減らせるでしょう。

◆他の共有者との合意形成と調整
共有不動産を円滑に運用するためには、他の共有者との信頼関係が重要です。たとえば、定期的に共有者会議を開き、物件の運用や売却に関する方針を共有することが効果的です。

また、可能であれば協議の中で、全体の権利を取得する方向で交渉することを検討しましょう。他の共有者の立場や意向を尊重する姿勢が、合意形成をスムーズに進めるポイントです。

◆市場性を見極めた購入判断
投資対象としての共有持分を選ぶ際には、市場性を慎重に見極める必要があります。需要が見込めるエリアの物件や、将来的に価値が上昇する可能性のある物件を選ぶことが重要です。

また、他の共有者が物件の売却に前向きであるか、共有者間での協力が期待できるかどうかなど、他の共有者が主張するであろうポイントの把握も判断材料となります。

購入判断を間違えると、収益化が難しくなるリスクが高まるため、投資の初期段階で慎重な検討が必要です。

共有持分を投資する際のメリット

◆初期費用が低い分、収益性を見込みやすい点
共有持分は、物件全体を購入する場合に比べて初期費用が抑えられるのが大きなメリットです。そのため、手元資金が少ない場合でも不動産投資を始めやすく、資金効率を高めることができます。

特に、市場価値が高いエリアの共有持分を取得することで、将来的な売却益や賃貸収入を見込むことが可能です。ただし、住宅ローン等のような低利な融資を利用する事は出来ませんので注意が必要です。

◆適切なサポートがあれば収益化のチャンスも
共有持分投資にはリスクが伴いますが、専門家のサポートを受けることで収益化のチャンスを広げることができます。

たとえば、共有者間の調整や賃貸運用のサポート、不動産市場の分析などをプロに依頼することで、初心者でも安定した収益を得られる可能性があります。

特に、不動産投資や権利関係に関する知識が乏しい場合は、専門的なサポートが非常に有効です。

共有持分を持ち続けるリスク

◆他の共有者との意見の不一致（活用や売却の制限）
共有持分を長期間保有していると、他の共有者との意見の食い違いが生じるリスクがあります。たとえば、自分が売却を希望しても、他の共有者が反対すれば売却が進まない等です。

また、物件の管理や修繕に関する意見が一致しない場合、不動産の老朽化が早まったり金銭トラブルに発展する可能性もあります。

◆売却が困難な場合（需要の少なさや価格の低さ）
共有持分は需要が限られているため、売却が難しくなる場合があります。

特に、他の共有者が物件の購入に消極的な場合や、エリアの需要が低い、収益化がなされていない場合は、買い手を見つけるのに苦労するでしょう。

このリスクを軽減するためにも、投資段階で市場性や収益化の可能性を十分に検討することが重要です。

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まとめ

共有持分での不動産投資は、適切な準備とリスク管理を徹底することで実現可能です。ただし、共有持分特有のリスクを十分に理解し、他の共有者との合意形成や法律の専門家からのサポートを活用することが成功の鍵となります。

共有持分での不動産投資にはリスク管理が欠かせませんが、専門家と協力することでこれらのリスクを回避しつつ、メリットを最大限に活かすことが可能です。

また、共有持分を持ち続けることによるリスクについても考慮し、必要に応じて売却や相手方持分を買取り単独所有化するなどを視野に入れる柔軟な対応が求められます。

まずは、共有持分に関する相談や査定を行い、自分にとって最適な選択肢を見つけることが大切です。

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