事故物件の売却価格相場について解説します！

はじめに

ーー事故物件なんて本当に売れるのだろうかーー

このようなお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。

確かに、事故物件に対するイメージは一般的な物件に比べると良くないでしょう。実際に、一般的な物件よりも売却価格相場は低くなる傾向にあります。

しかし、それでも事故物件は絶対に売却できないというわけではありません。

今回は、

◆事故物件の売却価格の相場
◆事故物件に関するトラブルと対策法
◆事故物件を高く売却する方法

についてご紹介します。

まずは皆さんがよく疑問に持たれる点についてご説明いたします。

老衰による自然死は事故物件になるのか

事故物件は、一般的な物件よりも売却が難しくなる傾向にあります。そのため、「どこからが事故物件になるのか」という線引きが非常に大切です。

さて、『老衰による自然死』が起きた物件は事故物件になるのでしょうか。

結論から申しあげますと、老衰による自然死は事故物件に該当しないという考え方が国土交通省がガイドラインを示しました。

しかし、老衰での自然死が心理的瑕疵であると判断される場合もあることに注意が必要です。

◆老衰が心理的瑕疵と判断される場合とは

それは、自然死が起きてから、ご遺体が発見されるまでに時間がかかり、ご遺体の損傷が激しく特殊清掃が必要となった場合です。

最近では、家族形態の変化も相まって、孤独死の数が増加傾向にあります。そのため、どうしても自然死が発生してから発見されるまで時間が掛かってしまうことが増えつつあります。

ご遺体が長い間、放置されていると、独特な匂いが部屋中に染み付いたり、体液によって部屋が汚れてしまったりする場合があります。

そのような場合、仮に老衰による自然死であったとしても、心理的瑕疵があると判断されます。

事故物件の価格相場について

事故物件の価格相場は、死因によって大きく変わることがあります。以下では、死因ごとの価格相場についてご紹介します。

◆孤独死

孤独死に関しては、上記でもご紹介した通り、心理的瑕疵であると判断される場合があります。

ただ、他の死因に比べると、やはりそこまで強い嫌悪感を与えない傾向にあるため、一般的な物件よりも10〜20%程度安くなることが多いようです。

◆自殺

自殺が発生した事故物件は、売却価格が大きく下落する可能性が高いです。仮に、ご遺体が見つかるまでが早かったとしても、告知義務は発生します。

また、自殺による事故物件の価格相場は20〜30%ほど価格が下がることが多いようです。

◆殺人

ここまでご紹介した死因の中でも、殺人が起きた場合が、最も物件価格が下落する傾向にあります。

特に、その殺人事件がニュースや記事で取り上げられている場合、その事件に対する強い印象は風化しづらいため、その分売却は難しくなります。そのような場合は、一般的な物件の半分以下の価格で取引されることが多いようです。

事故物件に関するトラブルと対策法について

事故物件に関連したトラブルと対策法について、以下で2つご紹介します。

１.貸していた物件で人が亡くなった場合

貸していた物件で人が亡くなった場合、自然死以外は事故物件として認定されることがあります。

仮に、マンションの専有部分で事件が起きた場合は、その部屋自体が事故物件に該当します。ただ、厄介な点は、マンションには専有部分だけでなく、共有部分もあるということです。

もし共有部分で事件が起きた場合は、その場所における住民の利用頻度やその場所によって告知義務になるかどうかが決まります。

つまり、告知義務に関する境界線が若干曖昧になってしまうこともありますが、基本的に告知事項は不動産会社とも相談をしてしっかりと伝えるようにしましょう。

しかし、貸していた物件で事故が起きてしまった場合は、通常よりも30～50%程度減額した賃料になることが多いようです。

２.『大島てる』に情報が載った場合

事件や事故があった事故物件の情報を共有する「大島てる」というサイトがあります。

仮に、「大島てる」に事故物件に関するデマの情報が載ってしまった場合、申請をすれば削除してもらえます。

そのため、サイトに誤った情報やデマ情報が載っている場合は、削除してもらうように問い合わせをすることがおすすめです。

事故物件を売却する際の注意点について

事故物件を売却する際は、「売主には告知義務が発生する」ということを理解しておきましょう。

もし告知義務を果たさずに、事故物件を売却してしまうと、トラブルに発展してしまいます。

具体的には、瑕疵担保責任と呼ばれるもので、心理的瑕疵を隠した状態で売却すると、その責任から逃れることはできません。

また、それは購入希望者のみに対する責任ではなくて、不動産会社に仲介を依頼する際に、不動産会社に対してもその責任を果たさなければなりません。

事故物件を高く売却するためのコツについて

1. 更地にする

事故物件がなかなか売却できない大きな理由は、「事故に対する悪い印象が強いこと」です。

そのため、その印象を払拭するためのアクションが必要であり、その一例として更地にするという選択肢があります。物件を見てしまうと、どうしてもその場で起きた事件を連想してしまうという方も多いです。

そこで、その建物自体を取り壊してしまって、一度更地にすることで、事故に対する悪い印象が払拭されることがあります。

更地にするためには解体費用がかかってしまいますが、事故物件を売却する難しさを考えると、更地にすることは賢明な判断かもしれません。

もし更地にするほど事故物件に対する悪いイメージが強いわけではないという場合は、解体するのではなくて、特殊清掃とリフォーム工事を徹底的に行うこともおすすめです。

物件内に事故の痕跡が残っており、それが事故を連想させてしまう場合は、しっかりと特殊清掃とリフォーム工事を行って、事故の痕跡を除去して、匂いや汚れも一掃しましょう。

2. 不動産会社に買取を依頼する

事故物件は近隣で噂になっている場合もあります。また売却活動する事で更に噂が広まる可能性があります。

できるだけ短期間で近隣に知られず確実に売却したい場合は、不動産会社に買取を依頼することがおすすめです。

不動産会社に依頼して不動産を売却する方法には、買取と仲介の2つがありますが、買取の方が確実に売却できるというメリットがあります。

ただ、その分売却価格が下がってしまうというデメリットもありますが、そもそも売却することすら難しい事故物件を近隣に知られず確実に売却できることは大きな利点といえるでしょう。

3. 一定期間を空けてから売却する

上記でも述べた通り、「事故に対する悪い印象をいかに払拭するか」が、事故物件の売却において最も重要な点です。

そのために、事故が発生してから、一定期間を空けておくこともおすすめです。

仮に、事故が発生してからすぐ売却活動を始めたとしても、どうしても事故に対する印象が根強くなってしまいます。そのため、その印象を和らげるために、一定期間置いておくことで、徐々に事故とその事故物件のつながりが弱くなっていくでしょう。

まとめ

今回は、事故物件の売却価格相場についてご紹介しました。

事故物件と一口に言っても、事故の内容や発生時期、状況などによって、売却価格相場は大きく変動します。

例えば、孤独死の場合は一般的な相場よりも10〜20%ほど、自殺の場合は20〜30%ほど、殺人事件の場合は50%以上ほど、減額されることがあります。

そのため、事故物件を売却する際は、更地にして事故に対するイメージの悪さを払拭したり、不動産会社に買取を依頼したりすることがおすすめです。