不動産が事故物件か見分ける方法は？知らずに購入した時の対処法もご紹介！

はじめに

事故物件であることを知らずに住んでしまっていた場合、後悔してしまう可能性があります。

そのため、物件を探している際は、事前に事故物件をどのように見分けるのか、どのように調べるのかについて把握しておくことが大切です。

仮に事故物件であることを把握せずに購入してしまった場合、最悪の場合は裁判まで持ち込まなければいけない事もあります。

そこで、今回は

◆事故物件に住むメリット・デメリット
◆事故物件かどうか調べる方法と、住む前の確認事項
◆事故物件を購入してしまった場合の対処法

についてご紹介します。

事故物件に住むメリットについて

事故物件という言葉を聞くと、あまり良い印象を持たない方が多いかもしれませんが、実は事故物件に住むメリットも存在します。

以下では、2つの事故物件に住むメリットについてご紹介します。

◆費用を抑えられる

事故物件に住む最も大きなメリットは、費用を抑えられることです。

事故物件には、事故や事件を連想してしまい、入居希望者がなかなか見つからないという背景があるため、どうしても一般的な物件よりも安い家賃で募集されたり、安い価格で売却される傾向にあります。

そのため、賃料も50%程安くなるケースもありますし、売却価格も10％～50％安く出ている場合があります。

◆内装が綺麗

事故物件の物件内において、事故や事件の痕跡が残っている場合は、必ずと言っていいほど入居希望者が見つかりません。

そのため、事故や事件があったかとは思わせないほど、物件内を綺麗にされている事が多いです。

具体的には、特殊清掃やリフォーム工事などが行われることがある為、内装が綺麗であることが多いです。

事故物件に住むデメリットについて

先程は、事故物件に住むメリットについてご紹介しましたが、やはりデメリットの方が想像しやすいかもしれません。

以下では、事故物件に住むデメリットについてご紹介します。

◆精神的な負担がかかる

事故物件とは、自殺や殺人などの死亡事故があった物件や心理的瑕疵のある物件のことを指します。

そのため、事故物件で生活をしていると、ちょっとした物音や振動にも過敏に反応し、恐怖を感じる場合があります。

恐怖を感じるかどうかは気の持ちようかもしれませんが、少しでも嫌悪感を覚えたり、恐怖を感じる方は事故物件に住むことは避けた方が良いでしょう。

逆に、全く霊的なものを信じない方は、精神的な負担がかからないかもしれません。ただ、近所に事故が知られている場合は噂される可能性もありますので注意しましょう。

◆家賃が上がる可能性がある

事故物件の最も大きなメリットとして、家賃を抑えられることがありました。

しかし、更新をするたびに、徐々に家賃が上がっていく可能性があるため、ずっと安い家賃で住めるわけではありません。

そのため、家賃の安さだけにこだわって、事故物件を選んだとしても、徐々に家賃が上がってしまう可能性があることは事前に理解しておきましょう。

事故物件かどうか調べる方法について

1.周辺相場と比較をする

事故物件を売却することは難しい傾向にあるため、周辺物件よりも安い家賃・売却価格を設定することが多くあります。

そのため、周辺物件の相場よりも安い家賃設定・売却価格になっている場合は、事故物件である可能性があります。

ただ、事情により家賃や売却価格を下げて、募集している場合もありますので、家賃や売却価格が安すぎるからといって必ずしも事故物件であるとは限りません。

そのため、あくまで1つの目安として把握しておくと良いでしょう。

2. 不自然さの確認をする

ここでいう不自然さとは、リフォームの不自然さのことを指します。

事故物件を売却する際は、できるだけ事故や事件の痕跡を消すために、リフォームや特殊清掃が行われることが多いです。

また、その際に損傷がひどい部分だけをリフォームする場合もあり、リフォームの不自然さが目立つことがあります。

つまり、一部分だけ不自然にリフォームが行われている場合は、もしかしたら事故物件であるかもしれません。

3. 物件名が変更されていないか確認する

物件の名前が変更されている場合は、何かしらの事故や事件がその場で起きている可能性があります。

新聞やニュースで物件名がアナウンスされてしまった場合に物件の名前を変える事が行われるようです。

ただ所有者が変更となった場合にも物件の名前を変える事があるので詳細は問い合わせを行うなどの確認が必要です。

4. 事故物件サイトに載っていないか確認する

全国の事故物件を集めているサイトがあるため、閲覧して事故物件を探す方法もあります。

しかし、このようなサイトには、デマ情報や誤った情報が載っていることもあるため、全ての情報を鵜呑みにしないように注意しましょう。

事故物件に住む前の確認事項について

事故物件に住むことを決断する際は、以下の2つの点を把握しておきましょう。

◆安全面

事故物件には何かしらの大きな欠点が隠れていることがあります。

例えば、その物件において殺人事件が発生していたのであれば、セキュリティ面に問題があるかもしれません。

そのように、欠点が意外なところに隠されていることもあるため、事故物件に住む前に安全面を確認しておくことがおすすめです。

◆契約期間

特に「定期借家契約」が設けられている場合は注意が必要です。

「定期借家契約」とは、契約で定めた期間が満了すると更新されることなく必ず契約が終了する契約のことを指します。

事故物件で定期借家契約を設けている場合は、初回２年間だけ安い賃料を設定して入居してもらい、それ以降は高い賃料で賃貸に出したいという目論見がある可能性があります。

そのため、契約期間終了時でも、契約を更新できるかどうかについて事前に確認しておくことがおすすめです。

事故物件を購入してしまった場合の対処法について

1. 売買契約の解約を求める

事故物件の売却においては、売主に対して告知義務が発生します。

そのため、事故物件であることを知らずに事故物件を購入してしまった場合は、売主に対して説明義務違反として解約請求ができます。

また、もし売主が瑕疵の事実を把握していなかったとしても、事実を把握していなかったことに対して過失が認められる場合もあります。

相続した不動産だから何も知らないと言って過去に聞いてた事を思い出そうともせず売却をする売主もいるので注意が必要です。

2. 不動産会社に買取を依頼する

事故物件を購入してしまった場合、解約手続きを求めることはできますが、実際には解約手続きまで進むことはあまりありません。

心理的瑕疵に関して国土交通省のガイドラインはあるもの、明確な定義が難しく、正確な判断が難しいこともあり、裁判まですることが双方負担になることが理由として考えられます。

そこで、解約手続きするのではなく、事故物件の売却を検討する場合は、不動産会社に買取をしてもらうことを依頼することがおすすめです。意外と購入価格を上回る金額を提示されるかも知れません。

不動産を売却する方法は、「買取」と「仲介」の2つがありますが、「買取」の方法をとって売却すると良いでしょう。

それは、買取の方が確実に売却しやすいからです。

仲介を依頼して不動産を売却する際は、査定価格が買取価格よりも高く提示されますが、確実に売却できるとは限りません。

一方で、買取は価格が低い場合もありますが、買主が不動産会社であるため提示価格が確実というメリットがあります。

そのため、そもそも売却しづらいという特徴を持つ事故物件を売却する際は、不動産会社に買取を依頼するのも良いでしょう。

まとめ

今回は、事故物件を調べる方法や事故物件を購入してしまった場合の対処法などについて解説しました。

事故物件に住むことには、いくつかのメリットとデメリットが存在するため、事前にそれらを把握したうえで事故物件を購入するべきかどうかを決めましょう。

また、事故物件であることを知らずに購入してしまった場合は、説明義務違反として解約の請求ができます。

ただ、実際に買主が売主を訴えて、解約の手続きまで進むことはそこまで多くありません。

それは、心理的瑕疵の定義が曖昧であることや、裁判をすることが双方にとって負担であることが理由として考えられます。

そこで、事故物件を売却してしまいたい場合は、不動産会社に買取を依頼し価格を確認した上で売却することがおすすめです。