事故があった土地について！更地にしても売りにくい？告知義務は？

事故があった場所を売りに出す際、事故の起きた建物を解体して更地にした場合、原因物件が消失していますが更地にするだけでは中々心理的な問題が消えるわけではありません。
一度事故物件となった場所には「心理的瑕疵」が残るため、購入を控える人が多くなりがちです。
心理的瑕疵がある物件は通常よりも市場価格が下がることが一般的であり、また、売却時には告知義務も残ります。
そこで今回は、事故物件を更地にしても残る心理的瑕疵や売却時の告知義務、更地にするメリットとデメリットについて詳しく解説します。
事故物件の土地を売却したいと考えている方や、不動産取引に関わる方にとって役立つ情報をお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件の土地は更地にしても売りにくい？

事故物件は、過去に自殺や殺人などがあった物件のことを指し、これを「心理的瑕疵」と呼びます。たとえ事故物件を解体して更地にしたとしても、その場所で起きた事故の記憶、つまり心理的瑕疵は消えることはなく、購入を控える人が多いです。
心理的瑕疵がある物件は、通常よりも市場価格が下がることが一般的です。

1:事故物件の心理的瑕疵
事故物件とは、「心理的瑕疵」がある物件を指します。
心理的瑕疵がある場合、建物が取り壊されていても、購入を控える人が少なくありません。
具体的な事例には、「自殺・殺人」「事件・事故による死亡」などがあります
また、物件の周辺に嫌悪施設（暴力団事務所等）がある場合も心理的瑕疵とされることが多いです。

2:更地にしても売りにくい理由
更地にしても売りにくい理由は、心理的瑕疵が残っているためです。
不吉な事件や事故があった場所を買いたくないと考える人が多く、建物が解体されているかどうかに関わらず、心理的瑕疵（事件や事故）を気にする買主は一定数存在します。

3:価格が下がる
事故物件は、一般的に相場より価格が下がります。
心理的な嫌悪感が高い事件が起きた場合は、売却価格を大幅に下げる交渉があったりと、買主の感受性によって価格は変動します。

事故物件の土地は更地にしても告知義務が残る？

＊更地にしても告知義務が残る理由

事故物件となった場所を更地にして販売しようとする場合、告知義務が消えると誤解されることがありますが、それは誤りです。
事故物件であった事実は、建物を取り壊して土地だけにしても、その土地に新しい家を建てたとしても、「なかったこと」にはなりません。
近隣住民から情報が広まる可能性もあり、買主が事故物件であることを知らずに購入した場合には告知義務違反となり、売主は法的責任を問われる可能性が高いです。
実際に、自殺があった家を取り壊し、事故物件であることを伝えずに売却した売主が告知義務違反で訴えられた例もあります。

＊告知義務に違反した場合の法的責任

告知義務違反が明らかになると、「契約不適合責任」が問われます。
契約不適合責任とは、「引き渡された目的物が種類、品質、または数量に関して契約の内容に適合しない」という責任です。
心理的瑕疵のある事故物件にもかかわらず、事故物件であることを告知しないで売却した場合、契約内容と異なるものを引き渡したことになります。

契約不適合責任が問われると、買主には内容により以下の権利が認められます。
・履行の追完請求権
・代金減額請求権
・損害賠償請求権
・契約解除権

心理的瑕疵物件の場合、契約解除や損害賠償を請求されたり、代金の減額を求められたりする可能性があります。

＊告知義務違反のリスクと予防策

告知義務違反は、一般的な不動産取引では３カ月で取決められていますが、何も取り決めが無い場合には、民法上買主が事実を知ったときから1年以内に通知すれば訴えられる可能性があり、民法で時効となる10年後までリスクが残ります。
告知義務違反が露見した場合、金銭的な負担を負うだけでなく、長期間の精神的負担を抱える可能性もあります。
そのため、事故物件であることは正直に不動産会社や買主に伝えることが重要です。
事故物件の売却を得意とする不動産会社に依頼すれば、購入希望者への適切な告知をはじめ、売却のサポートが受けられます。

事故物件を更地にするメリット

事故物件を更地にすることには、以下のような利点があります。

1:心理的負担の軽減
建物がなくなり、土地だけの状態にすると、心理的な負担が軽減されることが多いです。
特に、事故物件が取り壊されることで、購入者にとっては「その場所に住むのは問題ない」と考えやすくなるため、売却しやすくなる可能性が高まります。
また、更地にすることで、周辺住民の記憶も風化しやすくなるので、事故の印象が薄れやすくなります 。

2:収益性の向上
更地にした土地は、駐車場や賃貸物件など、比較的影響を受けにくい運用方法に転用できます。
駐車場や賃貸物件としてのニーズが高い場所であれば、運用の見込みが高まります。
人は駐車場や賃貸住宅の場所が事故物件だったかどうかはあまり気にしないため、この方法で収益を得やすくなります 。

3:事故の記憶の風化
事故物件の建物が残っていると、事故の記憶が周辺住民に残り続けます。
しかし、更地にして土地として活用したり、新たな建物を建てたりすることで、周辺住民の記憶も風化しやすくなります 。

4:建物の維持費の削減
建物がないことで、建物の維持費や修繕費がかからなくなります。
そのため、更地にすることで無駄な出費を抑えられます。
ただし建物がない土地は固定資産税・都市計画税が高くなるので注意が必要です。

5:土地の利用価値の向上
建物がなくなった状態の土地は、新しい建物を建てるのにも適しており、土地の利用価値が向上します。土地として売却する際にも、建物がある状態よりも購入者が自由に利用できるため、売却しやすくなります 。

更地化に伴うリスクとデメリット

空家を更地にする際には、いくつかのリスクとデメリットが存在します。
これらは事前に知っておくことで、無用なトラブルや損失を防げます。

1:固定資産税が増加する
更地にする際の大きなデメリットは、固定資産税の増加です。
家屋が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されますが、建物を解体して更地にすると、この特例が解除され、固定資産税が約6倍に跳ね上がります。
仮に土地の固定資産税が年間10万円程度だった場合、これが更地になると約60万円になるケースがあります。
この増加した税額を支払い続けなければならない可能性があるため、慎重に考慮すべきです。

2:解体費用が高額である
更地にするためには、家屋の解体費用が発生します。
解体費用は建物の構造や大きさによって異なりますが、一般的には100万円以上かかります。
この費用が無駄になる可能性があるため、解体後の活用や売却の計画をしっかり立ててから行うことが重要です。

3:再建築不可のリスク
空家の土地が再建築不可物件であった場合、解体すると新たに建物を建てられなくなります。
再建築不可物件とは、建築基準法の規定を満たしていないため、再建築が認められない土地のことです。
このリスクを回避するためにも、解体前に物件がある市町村の役所で確認しましょう。

＊リスクを軽減するための注意点

これらのリスクを軽減するための注意点は以下の通りです。

1:再建築可否を確認する
解体前に物件が再建築可能であるかどうかを確認する。
解体してしまった後に再建築不可だった場合のリスクが大きいので、事前の確認が重要です 。

2:固定資産税の増加を考慮する
更地にすることで固定資産税が増加するため、その分の予算を確保しておくことが重要です。

以上のように、更地にする際にはさまざまなリスクやデメリットが存在します。
これらを事前に知り、適切な対応を取ることで、無用なトラブルや損失を防げます。

まとめ

事故物件を更地にした際の心理的瑕疵の告知義務、メリットとデメリットについて理解することは、売却時のトラブルを避けるためにも重要です。
心理的瑕疵がある物件は売りにくく、価格が下がる可能性が高いですが、正直に告知することでトラブルを回避できます。
また、更地にすることで心理的負担が軽減し、土地の利用価値が向上するメリットもあります。
しかし、更地にすることで固定資産税が増加するデメリットもありますので、リスクとメリットをしっかり理解し、適切な判断をすることで、安全に事故物件の土地を売却又は賃貸できます。
もし、事故物件の売却を検討している場合は、事故物件の取り扱いに慣れた不動産会社に相談するのも一つの方法です。