事故物件に住みたくない方必見！事故物件の基準と見分け方について解説

不動産を探す際に、事故物件に関する情報に不安を感じ、安心して住むための情報収集を積極的に行っている方も多いのではないでしょうか。
事故物件に関する情報は、ネット上でも様々な情報が飛び交い、どこまでが本当で、どこからが噂なのか判断に迷う方もいるかもしれません。
また、事故物件の基準や告知義務について、正しく理解したいと考えている方もいるでしょう。

本記事では、国土交通省が定めた事故物件に関するガイドラインを分かりやすく解説することで、事故物件に関する不安を解消し、安心して不動産を探せるようにサポートします。

事故物件基準とは？

事故物件という言葉は、よく耳にするものの、具体的にどのような物件を指すのか、明確に理解している方は少ないかもしれません。

国土交通省は、2021年10月8日に、宅地建物取引業者による事故物件の告知に関するガイドラインを新たに策定しました。このガイドラインは、不動産取引において、事故物件に関する情報開示の基準を明確にすることで、取引の透明性を高め、買主・借主とのトラブルを防止することを目的としています。

1: ガイドラインの法的拘束力
ガイドラインは、法的な拘束力を持つものではありません。
しかし、宅地建物取引業者にとって、不動産取引を行う際の判断基準となる重要な指針として位置付けられています。

2: ガイドライン策定の背景
ガイドラインが策定される以前は、事故物件の定義が明確に定まっておらず、宅地建物取引業者によって解釈や扱いが異なっていたため、入居後にトラブルが発生するケースもありました。
また、高齢者が賃貸住宅に入り難いという問題もありました。
人によって過去の入居者の死亡原因や状況によって、事故物件と判断する場合もあれば、そうでない場合もあり、このような状況を改善するために、実際の取引事例や判例を参考にしながら、ガイドラインが策定されたのです。

3: ガイドラインにおける事故物件の定義
ガイドラインによると、事故物件とは、「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件を指します。
つまり、自殺や他殺が発生した物件や、自然死や事故死であっても、遺体の腐敗などが進んで特殊清掃が必要になった物件が、事故物件として取り扱われます。

4: ガイドラインによる告知義務の明確化
ガイドラインでは、事故物件と告げなくても良いとする死因と、期間が定められています。
例えば、賃貸・売買共に自然死や不慮の事故死は告知しなくて良いとされています。
ただし、遺体の腐敗が進んで特殊清掃されたものは告知されます。
賃貸取引に限りこのような告知義務も概ね３年を経過したら告知しなくても良いとされました。注）事件性、周知性、社会的影響がある場合には３年を超えても告げる方が良い場合もあるとされています。

事故物件に該当するケースと、該当しないケース

ガイドラインでは、事故物件に該当する死因と、該当しない死因が明確に区分されています。
具体的には、以下のとおりです。

1: 告知義務のある死因
・自殺
・他殺
・火災による死亡
・特殊清掃が必要な自然死や不慮の事故死

2: 告知義務のない死因
・老衰や病気による自然死
・不慮の事故死（特殊清掃が必要ない場合）

3: 告知義務がないとされる死因での例外
告知義務のない死因であっても、以下の場合は告知義務が発生します。
・死体の発見が遅れて遺体が腐敗し、特殊清掃が必要になった場合
・死亡原因が明確ではない場合
・事件性が高いと判断される場合
・周囲に知れ渡っているような場合


4: 告知義務の期間
告知義務の期間は、賃貸借契約と売買契約で異なります。
・賃貸借契約: 概ね3年を超えたら告げなくても良い（前述の例外あり）
・売買契約: 常に告知義務あり

5: 告知義務の対象となる情報
告知義務のある情報は、死亡原因・特殊清掃の有無、死亡時期、死亡場所などです。
告知をする場合には、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があり、氏名や家族構成、死の態様、発見状況等を告げる必要はないとされています。

事故物件の見分け方

事故物件かどうかを判断する明確な方法はありません。
しかし、いくつかのポイントを参考にすることで、事故物件の可能性をある程度見極めることは可能です。

1: 家賃が相場より安い場合
事故物件は、入居者が敬遠されるため、家賃が相場より安くなるケースもあります。
ただし、近年では事故物件に対する認知度が高まっているため、立地が良い等人気の物件であった場合は家賃が下がらないケースも多くあります。

2: 物件の周辺環境
事故物件は、事件や事故の発生場所であるため、周辺環境が悪い可能性があります。
例えば、防犯カメラの数が多い、街灯が暗い、人通りの少ない場所など、不安を感じさせる要素がある場合は注意が必要です。

3: 物件の管理状況
事故物件は、管理が行き届いていないことが多いです。
例えば、ゴミ置き場が汚れている、共用部分の修理がされていない・郵便ポストにチラシが溢れているなど、管理状況が悪い場合は注意が必要です。

4: 物件の広告内容
物件の広告内容に、「訳あり」「事情あり」「告知あり」などの言葉が含まれている場合は、事故物件の可能性があります。ただし、これらの言葉が必ずしも事故物件を意味するわけではありません。

5: 不動産会社へ質問
気になる物件がある場合は、不動産会社に直接質問することが重要です。
例えば、過去の入居者の死亡原因、特殊清掃の有無、周辺住民からの評判などがあれば教えて下さいと聞いてみましょう。
ただ不動産会社も事故があった事を誰にでも伝える訳にはいきません（亡くなられた方および遺族等の名誉を守るため）事故の有無に限らず選ばない物件に関しては聞かない方が良いでしょう。

事故物件でない物件の探し方

事故物件でない物件を見つけるためには、以下の方法を試すことができます。

1: 新築物件を選ぶ
新築物件は、過去に事故が発生する可能性が低いと言えます。
ただし、新築物件は価格が高くなる傾向があります。

2: オーナーや管理会社が変わらない物件を選ぶ
オーナーや管理会社が変わらない物件は、過去の入居者に関する情報を把握しているため、安心感があります。
オーナーや管理会社が頻繁に変わる物件は、事故があった事を認識していない場合があります。

3: 信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際には、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
例えば、地元で長く営業している会社、口コミ評価の高い会社など、信頼できる会社を選びましょう。

4: 契約前にしっかりと確認する
契約前に、物件に関する情報をしっかりと確認することが重要です。
例えば、過去の入居者の死亡原因、特殊清掃の有無、周辺住民の苦情など、気になる場合は必ずすべて聞き取り確認するようにしましょう。

5: 契約書の内容をしっかり確認する
契約書の内容をしっかり確認し、特に事故物件に関する条項に注意が必要です。
例えば、告知義務が生じている物件の場合は重要事項説明書に記載されます。
場合によって契約書にも買主・買主は了承すると記載されていますので、どのような内容になっているかをしっかり確認しましょう。

まとめ

事故物件に関する情報は、近年ではインターネットで簡単に手に入るようになりました。
しかし、情報の中には誤った情報や偏った情報も含まれているため、鵜呑みにせず、ご自分でも不動産会社へ聞き取る等の調査が必要です。
事故物件の基準や告知義務について正しく理解し、不安を解消することで、安心して不動産を探せるようにしましょう。
また、気になる物件がある場合は、不動産会社に直接質問し、納得のいくまで情報を収集することが大切です。
本記事が、不動産探しにおける事故物件に関する不安を解消する一助になれば幸いです。