共有持分を売却する際のトラブルとは？対策も併せてご紹介！

はじめに

不動産を共有名義にして複数人で所有している場合、その不動産を売却する際は通常の不動産と比べ注意が必要です。

なぜなら、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要になるからです。

ただ、共有者が増えれば増えるほど、全員からの同意を得ることは難しい場合もありますよね。

本記事では、

◆共有持分の不動産を売却する際に生じるトラブルの事例
◆トラブルを未然に防ぐ方法
◆共有持分の不動産の売却方法

について解説します。共有持分を所有している方は、ぜひ最後までお読みください。

共有持分の不動産を売却する際のトラブル３選

不動産の売却は初めてという方も多く、不安な部分も多くあると思いますが、そのまま共有持分の不動産売却を進めてしまうと、思わぬトラブルに発展するかもしれません。

トラブルを未然に回避するためにも、売却の際に実際起こったトラブルを把握しておきましょう。

１.共有権利者の同意を得ずに売却しようとした

共有名義の不動産にも関わらず勝手に売却しようとするケースがあります。

例えば2人で所有していた不動産をもう1人の同意を得ずに第3者へ売却しようとすると、共有名義の不動産であるため手続きの途中で最後まで取引が出来なくなります。

購入した人がその家に住むためには、売却しようとした人がもう1人の共有者からも同意を得なければなりません。このような状況になってしまうと、円満に売却を進めることは難しくなってしまいます。

共有名義で所有している不動産の売却は、共有持分を所有しているすべての人の同意がない限り売却は認められないことを頭に入れておきましょう。

ただ、共有持分の売買は自分の持分の範囲であれば、他の共有者の同意がなくても売買可能です。

２.他の共有者との関係が悪くなった

こちらは相続でよくある話ですが、共有者の1人が家屋の全体を使用していた場合、もう1人の所有者が使用分に対しての賃料をもらってないケースが多くあります。

固定資産税は使用者が全て払っている事もありますが、このまま家屋を使用しない状態で共有持分を所有しておくのは意味がないと感じてしまいますよね。

そこで家屋を使っている人に共有持分を買い取って欲しいという旨を伝えますが、経済的に余裕がなければ買い取ってもらえない事も否めません。

買取を拒否されれば第三者に持分を売却するという方法がありますが、この方法を選ぶと家屋を使用しているもう1人の所有者は賃料を請求される可能性が生じるのであまり良く思わず邪魔をする等して止めに来る可能性もあります。

３.余計な費用がかかる

共有名義の不動産全体を売却する際は共有者全員の同意が必要ですが、その同意を得るための話し合いが当事者間でスムーズにいかない場合は弁護士に頼ることもあります。

弁護士はトラブルが起きた際に頼れる存在ですが、決して安くはない費用がかかってしまいます。

また、共有持分は所有しておくだけで固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。

使用する用途がないのにいつまでも所有し続けることは、負担が大きくなってしまうので注意しましょう。

共有持分の不動産を売る際にトラブルを防ぐ方法３選

1.他の共有者にきちんと話す

きちんと話しをすることは、共有者間でのトラブルを防ぐために必要不可欠です。話した結果、同意してくれない事も多いですが、話したことで伝える義務を果たしたことになります。

2.共有持分買取業者に説得を依頼する

共有持分買取業者は今まで多くの人を説得していますし、何より【専門業者】ですから説得力のある説明をしてくれます。

悪徳業者に依頼してしまうと思わぬトラブルに発展しまうこともありますので、良心的な業者を選ぶようにしましょう。

3.手元に入ってくる金額を計算する

共有持分の不動産を売ったけれど、思ったより手元に金額が残らないというトラブルはよくあります。このトラブルを防止するためには、どれくらいの金額が手元に残るのかを事前に計算しておくことが大切です。

共有持分の不動産の売却方法

共有持分の不動産を売却する方法としては、

・共有者全員の同意を得て不動産を売却する
・自分の持分のみを売却する

の2つです。

１.共有者全員の同意を得て不動産を売却

共有名義の不動産でも共有者全員の同意が得られれば、不動産全体の売却が可能です。しかし、共有者の人数が多ければ多いほど全員から同意を得ることは難しくなります。

２.自分の持分のみを売却

もし、共有者全員の同意を得られない場合は、自分の持分のみを売却する方法を選ぶと良いでしょう。自分の持分のみの売却であれば、他の人の同意を得ることなく売却できます。

一般の人で共有持分の不動産を購入したいという方はほぼいませんが、【共有持分買取業者】に買取を依頼することで買い取ってもらえるでしょう。

共有持分を勝手に売却されたらどうなる？

共有持分を知らず知らずのうちに売却されると、買主から以下のような対応がとられる可能性があります。

◆家賃請求される

共有している不動産にも関わらず、住んでいる人と住んでいない人がいる状態は不公平ですよね。そこで、共有不動産に住んでいない所有者は共有不動産に住んでいる所有者に対して、家賃を請求することが可能です。

ただ、実際は共有者間で無償にて貸し出す契約が口頭で成立していることが多く、共有者間での家賃のやり取りは行われていないことも多いです。

しかし、新たな買い手、いわゆる共有者が現れると家賃を請求される事も当然あります。家賃は持分の割合によって決められることが多いです。

◆持分を売却するよう交渉してくる

買い手側から考えると、不動産は単独名義の方が市場価値を高められるため、新たな共有者が他の所有者へ持分の売却を求めてくることがあります。

当然断ることも出来ますが代案として新たな共有者の持分を購入するよう求めてきたり、前述の通り家賃を請求される事もあります。

◆共有物分割請求を起こされる

共有分割請求とは、共有者間で所有する不動産の分割方法を決める話し合いを指します。

当事者間で話がまとまらない場合は、裁判所へ共有物分割請求訴訟の申し立てが可能で裁判所の判断により共有物の解消方法が決定します。

共有持分を勝手に売却された際の対処法

共有持分を売却されてしまった場合は、以下の2つの対処法の中から希望に合わせた適切な選択肢を選ぶようにしましょう。

１.自分の共有持分を売却する

共有持分の不動産は管理も複雑になるため、不要であれば売却して現金に換えた方が賢い選択と言えます。不動産を必要としないのであれば、この方法が一番簡単でしょう。

２.共有持分を買い直す

不動産の所有を続けたい場合は、売却された共有持分を自分で買い直すことをおすすめします。

共有名義である以上、さまざまなトラブルが起きる可能性は排除できません。他の共有持分も買い取って、単独名義の不動産を所有する方が安心でしょう。

まとめ

共有持分の不動産を売却する際には、共有者全員の同意がないと不動産全体は売却できないため、共有者間での話し合いがうまくいかないというトラブルが発生するかもしれません。

トラブルを未然に防ぐためには、共有者間での話し合いをきちんと行うことが大切です。

共有者間全員の同意を得られない場合は、自分の共有持分のみを売却するという方法もあります。

共有持分の不動産は自分が不動産を利用していなくても、所有している間、税金等がかかりますので、不要な場合は「売却」という手段を視野に入れましょう。