不動産の共有持分とは？メリット・デメリットや相続における共有持分の対処法をご紹介します！

はじめに

「共有持分」と聞いて皆さんはパッと意味を理解できますでしょうか。

聞いたことはあるけれど、実際どのような意味なのか、どのようなメリットやデメリットがあるのかなど、その特徴について、いまひとつよく分からないという方もいらっしゃるでしょう。

また、相続によって共有名義になる場合、後々トラブルにつながるリスクもあります。

そこで今回は、

◆共有持分の基礎知識やメリット・デメリット
◆相続で共有持分になってしまった場合の対処法
◆共有持分を売却する際の注意点

などについてご紹介します。共有持分の売却をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

不動産の共有持分について

不動産を購入した場合、登記簿に所有権を登記する必要があります。

その所有権を持つ人が複数いる状態のことを「共有名義」といい、それぞれの所有権の割合のことを「共有持分」といいます。自分の持分に関しては、売却や抵当権設定も可能です。

また、持分の割合は不動産購入に出資した額（取得費）に応じて決められます。

では、不動産購入に出資した費用のうち、どこまでの費用が不動産の取得費になるのでしょうか。

◆取得費として”認められるもの”は主に以下の通りです

・土地や不動産の購入代金
・建設費用
・リフォーム費用
・古家の撤去費用
・登記費用
・不動産取得税
・印紙代
・仲介手数料

◆取得費として”認められない”ものは主に以下の通りです。

・引っ越し代金
・家具や家電の購入費
・火災保険料
・ローン保証料
・ローン金利
・団体信用生命保険料

基本的に生活に関わるものは取得費には含まれないということを覚えておきましょう。

共有持分のメリットとは？

共有持分のメリットは以下の２点です。

1.住宅ローンを組む際に控除が受けられる

共有名義で不動産を購入する際、夫婦で住宅ローンを組むと住宅ローン控除が夫婦の両方で受けられます。毎年末の住宅ローン残高の0.7％分が13年間にわたり所得税額から控除されます。（2023年度税制時点）

＊購入する住宅の種類により最大控除額が変わります。

ここで、例を一つ挙げます。

夫婦片方のみが不動産を所有し、5,000万円の対象不動産購入に住宅ローンを組むとしましょう。

その場合、【5,000万円×0.7％×13年＝455万円】

となり、最大控除額455万円が控除されます。

※ただし、所得税が300万円だった場合は300万円しか控除されません。（支払う所得税以上は控除されない）

一方、夫婦とも所得税額が300万円であった場合、借入金5,000万円をそれぞれ2,500万円負担した場合、

夫【2,500万円×0.7％×13年＝227.5万円】
妻【2,500万円×0.7％×13年＝227.5万円】

となります。夫婦両方で227.5万円ずつ住宅ローン控除を受けられるので、結果455万円の控除が受けられ155万円のメリットが生じます。

このように、夫婦で住宅ローンを組んだ方が控除の適用範囲は広がるというメリットがあります。

2.不動産売却の際の控除額が増えること

不動産売却し売却益が出ると譲渡所得税が課せられますが、「3,000万円の特別控除」という特例が適用されることがあります。

夫婦の共有不動産を売却する際は、夫婦の両方が特例の対象になるため、夫婦それぞれの利益から3,000万円ずつ控除できます。

つまり、実際には6,000万円の特別控除が受けられるということです。

共有持分のデメリットとは？

共有持分はメリットだけではなく、デメリットも存在します。デメリットは主に以下の３点です。

1.不動産の処分が難しく、売却に共有者全員の同意が必要である

1人でも同意を得られない共有者がいる場合、処分できません。

維持費や税金だけがかかる空き家の売却や、老朽化による建物を解体するのにも、共有者全員からの同意を得る必要があります。

また、共有者が認知症の場合や、連絡が取れない状態にある場合は同意の意思を簡単に得られません。そのため、問題はより深刻になり、複雑になります。

共有の不動産を処分するにあたって他の共有者の同意が取れなかったり、連絡が取れなかったりする際は、専門の買取業者や弁護士に依頼することも検討しましょう。

2.不動産の使用や管理でトラブルが起こる

以下などの行為は共有持分の過半数が同意する必要があります。

・共有者の誰が住むのかについて
・内装リフォームを行う
・3年以内の定期賃貸借契約の締結・更新」

ここでの過半数とは共有者の人数ではなく共有持分の割合で決定されます。そのため、共有者の1人が過半数の持分を持っていれば、その共有者のみの意思で行えるということです。

賃貸借契約については3年以内であれば過半数の同意で可能ですが、普通賃貸借契約（2年）で締結されると合意更新や法定更新が行われる可能性がある為、共有者全員の同意が必要となりますので注意が必要です。

共有名義の特徴として最初は問題なくても、年月が経つにつれ共有者間で考え方や事情が変化し、トラブルになるケースも少なくありません。

3.相続により共有者が増え複雑化する

共有者が増えることによるデメリットは共有持分の価値が下がるだけでなく、管理や処分に必要な同意を得る人数が増え、共有者同士の話し合いが困難になることも挙げられます。

親から子へ、子から孫へと相続の度に共有持分を分割すれば、どこの誰が共有者なのかが分からない範囲にまで大きくなります。

それは後に共有者にとって大きなデメリットにつながります。

相続で共有持分になってしまった場合の対処法は？

相続によって共有名義になる場合は、後々トラブルにつながるリスクが大きいです。

トラブルを未然に回避するために、以下でご紹介する対処法を参考に共有名義を解消できるか検討してみましょう。

◆換価分割を検討する方法

換価分割とはその不動産を売却して売却代金を相続人で分ける方法のことです。共有者にとって扱いづらい不動産の場合には効果的な方法です。

売却するには相続登記が必要となりますが売却時同時に相続登記を行うか、便宜上代表者へ相続登記する方法があります。

それぞれメリットもデメリットもありますのでご不安な方はお気軽に当社、【大慶ハウジング】へご相談ください。

◆共有者と持分の売買をする方法

共有者同士で持分の売買を行い、単独所有することで共有名義を解消できます。この、遺産分割方法を代償分割といいます。

ただし、代償分割では買い取る側に代償金の支払い能力が必要です。

また、代償金の金額をめぐって折り合いがつかなかったり交渉が長期化してしまう可能性もあります。

◆第三者に持分を売却する方法

第三者に自分の持分を売却することで、共有している状態から離れられます。

他の共有者と関わることなく共有関係から外れられるので、気持ち的にも楽な方法といえます。

ただし、この方法は持分の売買が原因で他の共有者とトラブルに発展する恐れがあります。特に共有者が近い親戚の場合は、事前に伝えておくのが賢明です。

共有持分を売却する際の注意点とは？

◆ローンが残っていないか確認する

ローンを組んだ際に抵当権の担保を設定した方は、売却時に残りのローンを一括で支払わなければならない可能性があります。

そのため、売却したにも関わらず、ローン残金を一括で返済した事により手残りがなく赤字になる可能性も否定できません。

このような状況に陥らないためには、不動産のローンの支払いが残っている場合は、どのようにすべきなのかを予め銀行と話し合っておくことが重要です。

◆売却した年の確定申告は必ず行う

共有持分の売却で得た代金は、譲渡所得に分類されます。そのため、確定申告で所得を申告する必要があります。

確定申告をそもそもしなかったり、申告漏れがあったりすると、税務署の調査が入ります。その際、延滞税や無申告加算税など、追加で納税が発生することになります。

余分な税金を支払うことがないよう、売却したら確定申告を忘れずに行いましょう。

まとめ

今回は共有持分の特徴から相続で共有持分になってしまった場合の対処法まで、幅広くご紹介しました。

共有持分とは、不動産の所有権割合のことを指します。

共有持分には、住宅ローンを組む際に控除が受けられたり、不動産売却の際の控除額が増えたりするなどのメリットがある一方で、不動産の使用や管理でトラブルが起こったり、相続によって共有者が増え複雑になったりするなどのデメリットもあります。

後々トラブルに発展しないため、共有持分についてよく理解しておくことがポイントです。

共有持分に関する悩み事やご質問がある方はお気軽に当社【大慶ハウジング】までお問い合わせください。