共有持分のデメリットと解消方法！不動産を管理するために知っておくべきこと

はじめに

不動産は多くの人々にとって魅力的な資産形成の手段でありますが、その中でも「共有持分」という言葉がしばしば耳に入ることでしょう。

共有持分とは、1つの不動産を複数の人が所有する形態を指します。

この所有形態は、資産を手に入れる際の負担を軽減する一方で、多くのデメリットやトラブルのリスクもあります。

本記事では、共有持分のデメリットとその解消方法について解説していきます。

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共有持分とは何か？

◆共有持分の基本

共有持分とは、1つの不動産を複数の人が所有する形態です。

例えば、40,000,000円の物件を、あなたが30,000,000円、あなたの親が10,000,000円出した場合、あなたの持分は3/4、親の持分は1/4となります。

このようにして、出資比率に応じて持分が決まるのです。

◆共有持分と共有名義の関係

この不動産は、あなたとあなたの親の「共有名義」不動産となります。共有名義とは、複数の人が1つの不動産を所有する状態を指します。

あなたが3/4、親が1/4の持分を、共有名義で持っているわけです。

共有持分の最大のメリットは、資金調達が容易である点です。

特に高額な不動産を購入する際、1人での購入が困難な場合には、家族や親族と共同で購入するケースが多いです。

持分割合は、今後の不動産管理や売却、さらには相続などにおいて非常に重要な要素となります。

持分割合が明確でないと、後々のトラブルの原因となる可能性が高いため、持分割合を最初に定めるときは慎重に行いましょう。

共有持分のデメリットとは？

◆売却の制約がある

共有持分の最大のデメリットとして頻繁に挙げられるのが、全体を売却する際に共有者全員の同意が必要となる点です。

この制約は、特に相続や離婚、ビジネスパートナーとの関係解消など、人間関係が複雑に絡む場合にトラブルの火種となりやすいです。

例えば、一方の共有者が売却を希望しても、他の共有者が拒否すると、売却は難しくなります。

このような状況は、資産の流動性を大きく損ない、緊急の資金調達が必要な場合には特に問題となります。

◆売却価格に影響する

私道部分等で共有持分を持つ不動産は、一般的に市場価格よりも低く売却される傾向があります。

これは、私道の維持管理において購入者が新たな共有者となるリスクを避けたいと考えるためです。

◆税金と維持費の問題

固定資産税や修繕費、管理費など、不動産の維持には多くの費用がかかります。これらの費用は、持分割合に応じて負担する必要があります。

しかし、持分割合の根拠が不明確であったり、共有者間で合意が取れなかったりする場合、これが大きなトラブルの原因となることも少なくありません。

例えば、一方の共有者が負担を怠った場合、他の共有者がその分を負担しなければならない可能性があります。

◆負担割合が不明瞭になることがある

特に税金に関しては、共有者が連帯して負担する義務があります。負担割合が不明瞭な場合、後々のトラブルにつながる可能性が高いです。

例として、一方の共有者が税金を滞納した場合、他の共有者もその影響を受ける可能性があります。

このような状況を避けるためには、事前に持分割合に応じた負担割合や連帯責任について明確にしておく必要があります。

上記以外にも、共有持分は、多くのトラブルを引き起こす可能性があります。これを避けるためには、事前にしっかりとした合意を形成しましょう。

理想としては、共有持分の取得前に全員で合意書を作成し、そこに維持費の負担割合、緊急時の対応策、売却をする場合の取決めなどを明記しておくと良いでしょう。

共有持分を解消する方法

1:全体の売却

最も簡単な解消方法は、共有者全員の同意のもとで不動産全体を売却することです。この方法は、スムーズに共有状態を解消できる方法とされています。

ただし、このスムーズさは共有者全員の合意が前提となります。合意が得られない場合、この方法は適用できません。

2:土地の分筆

共有名義の土地を「分筆登記」によって物理的に切り分けることも1つの方法です。この方法は、すでに建物がなく、土地だけになっている不動産に適応できます。

分筆登記は、土地を複数の独立した区画に分ける手続きですが、それには土地の形状や面積、地域の土地利用計画など多くの要因を考慮する必要があります。

また、分筆後の各区画の価値が異なる場合、その価値に応じた負担や利益分配の調整が必要となることもあります。

3:持分の買取

あなた自身の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法もあります。これにより、あなただけが共有状態から抜け出せます。

しかし、売却価格が市場価格より低く、損失を被るかもしれません。また、売却後の共有者間での関係性も考慮する必要があります。

例えば、あなたが抜けた後で共有者間のトラブルが発生した場合、それが後に影響を与える可能性も考慮しなければなりません。

4:裁判による解消

共有者との話し合いがまとまらない場合、最終手段として裁判による解消も考えられます。この方法は時間と費用がかかるため、他の方法で解決できない場合に限られます。

5:事前の合意書作成

共有持分のトラブルを未然に防ぐため、可能であれば事前にしっかりとした合意書を作成することが重要です。

この合意書には、売却時の手続きや維持費の負担割合、さらには緊急時の対応策などを明記しておくと良いでしょう。


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共有持分でトラブルを避けるためには？

共有持分を持つ不動産の利用は、一見シンプルに見えても多くの複雑な問題を持ち合わせています。

所有権は共有持分を持つ全員が有しているため、理論上は誰でもその不動産を利用できます。しかし、この自由度が高い状態が逆にトラブルの温床となることが少なくありません。

例えば、共有名義であるA、B、Cが住宅を所有しているケースを考えましょう。

AがBとCの同意を得ずに、その住宅を第三者に賃貸として貸し出した場合、多くの問題が発生します。

まず、BとCはその行為が不当であるとして、第三者に対して退去を求める権利があります。

さらに、Aは第三者から損害賠償を請求される可能性も高く、このような状況はBとCとの関係をも悪化させるでしょう。

不動産の利用方法には多様性があり、共有者それぞれが異なる目的や考えを持っていることが多いです。

このような多様な利用方法を平和に共存させるためには、共有持分の割合が過半数以上になるような合意が必要です。ただし、売却の際には全員の同意が不可欠です。

このように、共有持分における不動産の利用は、多くの法的な制約と倫理的な問題に直面します。

それぞれの共有者が自分の利益だけを追求すると、集団全体としての利益が損なわれる可能性が高いです。そのため、共有持分を持つ不動産の利用においては、事前の明確な合意形成に時間をかけるようにしましょう。

まとめ

共有持分は、高額な不動産の購入方法として非常に有用な手段でありますが、その裏には多くのデメリットやトラブルのリスクが潜んでいます。

特に、売却の制約や税金、維持費の問題は、後々大きなトラブルにつながることが考えられるでしょう。

そのため、共有持分を選ぶ際には、事前にしっかりとした合意を形成し、可能でしたら合意書まで作成してください。

また、共有持分を解消する方法としては、全体の売却や土地の分筆、持分のみの売却などがありますが、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

共有持分を上手に活用し、資産をしっかりと管理するためには、今回紹介した注意点をしっかりと押さえておくことが必要です。

不動産購入を共有持分で考える際には、是非ともこの記事の内容を参考にしてください。