共有持分はリスクが高い？トラブルを回避する方法について解説！

不動産を巡る所有権は、しばしば複雑な形を取ります。
特に「共有持分」は、多くの人々が一つの不動産に対して所有権を持つ場合に、よく使われます。
このシステムは、不動産を効率的に分割し、共有する方法を提供する一方で、多くの利点とともにいくつかの重要な課題をもたらすことも考慮しなければなりません。

そこで本記事では、共有持分の基本から、そのリスクや適切な管理方法に至るまで、包括的に解説していきます。

共有持分の基礎知識

＊共有持分とは何か

共有持分とは、不動産を共有している各人の権利割合を指します。
単独で不動産を所有している場合、その人の権利割合は100%ですが、共有の場合の持分は100%以下の間で分割されます。
一般的に、この割合はパーセンテージではなく、分数で表されます。
例えば、ある不動産をAさんとBさんで共有している場合、Aさんが2/3、Bさんが1/3の持分を有しているといった具体的な数値で示されます。

＊なぜ共有持分が必要なのか

不動産は、その性質上、分割が困難な場合があります。
例えば、特異な形状の土地や、物理的に分割が不可能な建物などです。
このような状況では、不動産を物理的に分ける代わりに、権利を分割して共有することにより、複数人での所有も可能となります。
共有持分は、このような共同で所有することを可能にする法的な根拠となり、各共有者の権利を明確にします。

＊共有持分の利点と課題

共有持分の最大の利点は、複数の人が不動産を共有できる柔軟性にあります。
これにより、家族や親族、ビジネスパートナー間での財産管理がしやすくなります。

しかし、共有持分が異なる場合、意思決定において複雑さが生じることがあります。
例えば、不動産の利用や売却に関する決定を行う際に、共有者間で合意に至らないことがあります。
このような問題を避けるためには、共有契約を明確にし、事前にルールを設定しておくことが重要です。

共有持分のリスクとその具体例

共有持分には、所有者間の利益と責任を分け合う利点がありますが、それに伴うリスクも少なくありません。
以下では、共有持分が抱える主なリスクとその具体例について詳しく見ていきます。

1:売却しづらい
共有持分の不動産は、売却に際して全共有者の同意が必要です。
意見の相違や共有者間のコミュニケーション不足が売却プロセスを困難にし、時間と労力を要する場合があります。
さらに、共有者の一人が売却に反対すると、取引自体が成立しない可能性もあります。
これは特に、共有者間で利害が対立する場合や、外部の第三者が介入して意見が分かれる場合に生じます。

2:相続による権利関係の複雑化
共有不動産の相続が発生すると、相続人の数が増えることで共有者が増加し、権利関係がより複雑化します。
時間が経つにつれて、共有者の所在が不明になることもあり得ます。
相続が重なると、誰が共有者であるかを把握することが難しくなり、これが売却や管理の障害になります。

3:維持費用の負担
共有不動産は、所有しているだけで固定資産税をはじめとする、公的な費用が発生します。
加えて、建物の老朽化に伴う修繕が必要になった場合、その費用も共有者間で負担しなければなりません。
さらに、相続や贈与によって不動産を取得した場合、相続税や贈与税の負担が発生することもあります。

4:担保としての利用制限
共有不動産全体を担保にする場合、共有者全員からの同意が必要です。
共有者の一人が融資を必要としても、他の共有者の同意が得られない場合、融資そのものが難しくなります。

個々の共有者が自分の持分だけを担保にして融資を受けることは可能ですが、共有持分のみの担保価値は著しく低く、思ったような融資を受けられる可能性は低いでしょう。

5:賃貸契約の自由度の低下
共有不動産を賃貸に出す場合、契約内容の決定や変更には、過半数の持分を持つ共有者の同意が必要です。
これにより、賃貸契約の柔軟性が失われ、市場のニーズに応じた迅速な契約条件の決定が難しくなります。
特に、共有者間で意見が分かれる場合、物件の有効活用が阻害される可能性があります。

共有持分のリスクを回避する手法

共有持分に関わるリスクは、共有者間における意見の不一致から生じることが多く、これらのリスクを避けるためには、共有関係を解消することが最善の策です。
共有持分のリスクを効果的に回避するための方法で主要な6つの手法を紹介します。

1:現物分割
土地や不動産の共有を解消する最も直接的な方法は、「現物分割」です。
これは、共有不動産が土地のみの場合に適用され、土地を物理的に分割し、新たな地番を取得して単独名義とする手法です。
しかし、この方法では土地の特性(日照条件や接道状況など)により、共有者間で意見が分かれる可能性があります。
また、建物が存在する場合は、この方法が適用できない点に注意が必要です。

2:代償分割
「代償分割」は、共有不動産に対する特定の共有者が不動産を利用する希望を満たす方法です。
この方法では、共有者のうち一人が不動産を単独で所有し、その代わりに他の共有者に共有持分に応じた代金を支払います。
適正な代償額の算出は不動産の査定が必要となり、後々代償額に疑義が生じて無用なトラブルへ発展させない為に重要なプロセスとなります。

3:換価分割
共有不動産を共有者全員の合意のもとで売却し、得られた利益を共有持分に応じて分配する「換価分割」も有効な手段の一つです。
この方法は分配方法が明確であり、共有不動産を高値で売却できる可能性が高まります。
ただし、共有者全員からの同意を得る必要がある点が、ハードルとなります。

4:共有持分のみの売却
自分の共有持分のみを売却することで、共有関係から抜け出す方法もあります。
この場合、全体としての売却に比べて価格は低くなります。
その為共有持分を高値で売却するための戦略を立てる必要があります。
例えば、他の共有者への売却と、共有持分専門の買取会社への売却が考えられます。
先ずは他の共有者へ打診を行い、思っていたより低額であったり拒否された場合に共有持分専門の買取会社へ相談しましょう。

5:共有持分の放棄
共有持分を放棄することで、共有関係を解消する方法もあります。
共有持分放棄自体は他共有者の同意は不要でありますが、放棄を公的に完了させるためには登記手続きが必要であり、登記は他共有者の協力が必要不可欠となります。
また放棄する共有持分に価値がある場合は他共有者に贈与税が掛かる等もありますので法的手順や税法上の確認を必ず行いましょう。

6:共有物分割請求
共有関係の解消を求める「共有物分割請求」（共有者間の話し合いや民事調停）を行い最終的には「共有物分割訴訟」によって裁判所によって共有物の分割方法を決める方法です。
この手段は共有関係解消の手段の中でも難解であり、時間や費用がかかること、共有者間の関係が悪化する可能性があることから、他の方法で解決が困難な場合に検討します。

これから共有持分を相続するなら！知っておきたい注意点

＊遺産分割協議の重要性

相続によって共有持分が生じた場合、最初に行うべきは相続人同士での遺産分割協議です。
この協議を通じて、共有持分の扱いについて合意に至ることが重要です。
協議を進めるうえで、相続人全員の意見を聞き、公平な分割案を作成することが望ましいです。
この過程で、相続財産の評価や、各相続人のニーズを正確に把握しましょう。

＊共有物分割請求の活用

遺産分割協議だけでは解決しきれず不動産を除いて遺産分割協議を完了した場合、不動産については相続人での共有状態は変わりません。
この状態の時に共有物分割請求が有効な手段となります。
これは、共有物の分割方法に関して、裁判所に求める手続きです。
基本共有物は現物分割を言い渡されるのですが現物分割が困難な不動産の場合は競売による換価分割等が選ばれる場合もあります。
共有者の間で意見が対立している場合や、共有状態の継続によるリスクを避けたい場合、この請求を通じて法的に問題を解決できます。
ただし、費用と時間・労力が掛かります。

＊専門家のアドバイスを求める

相続における共有持分の扱いは、非常に専門的な知識を要します。
そのため、遺産分割協議が不調になり共有物分割請求を行う際には、弁護士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
専門家のアドバイスを受けることで、合法的かつ効率的な方法で共有持分の問題を解決できます。

まとめ

共有持分に関する知識は、不動産を共有する際の欠かせない土台となります。
共有持分は、所有権の分配を明確にし、一つの不動産を複数の人々が共有する際の柔軟性を高めるものです。

しかし、売却の難しさ、相続による権利関係の複雑化、維持費用の負担、担保としての制限、賃貸契約の自由度低下など、さまざまなリスクも伴います。
これらのリスクを回避するためには、現物分割、代償分割、換価分割、共有持分の売却や放棄、共有物分割請求など、複数の方法を駆使する事が必要です。
また、相続時には、遺産分割協議の重要性から専門家のアドバイスを求めることが、共有持分の適切な管理とリスク回避に繋がります。