未登記建物と共有持分の悩みを解消！相続から売却までの知識と対策

不動産の世界では、所有権の確認を前提にすべてが成り立っています。
しかし、時にはこの基盤が揺らぐことがあります。
それが「未登記建物」の問題です。
不動産登記簿に記載されていないため、所有権の証明が困難となる未登記建物は、法的な課題だけでなく、相続や売買などの重要な局面で大きな障壁となり得ます。
この記事では、未登記建物が何故深刻な問題なのか、そしてその解決策について詳細に解説していきます。
未登記建物に関する理解を深め、適切な対応策を見つける手助けとなれば幸いです。

未登記建物とは何か？なぜ問題なのか？

未登記建物とは、不動産登記簿にその存在が記録されていない建物のことを指します。
不動産の登記簿には、表題部と権利部があり、表題部には建物の所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されます。

しかし、未登記建物はこれらの情報が不動産登記簿に登録されていないため、公的な記録としてその存在を証明できません。この状態は、相続時に大きな問題を引き起こします。

具体的には、相続が発生した際に、相続人が未登記建物の所有権を法的に確立するためには、表題登記と所有権保存登記の手続きが必要になります。

表題登記は、未登記建物に関する基本的な情報を不動産登記簿に登録するためのもので、所有権
保存登記は、その建物の所有権を公示するためのものです。

これらの登記を行うことで初めて、相続人の所有権が法的に保護されることになります。
未登記建物の問題点は、所有権の不明確さにあります。
登記されていないために、法的な手続きが複雑化し、時間や費用がかかることが問題となります。
特に、相続や売買の際には、所有権を明確にするための手続きが必須となるため、手続きの遅延やトラブルの原因となり得ます。
未登記建物の存在は、所有権の確立だけでなく、都市計画や地域の開発にも影響を及ぼすことがあります。そのため、未登記建物を所有している場合には、早めに登記手続きを行うことが推奨されます。
未登記の状態が長く続くほど、手続きが複雑になる可能性があり、相続時の法的手続きに大きな支障をきたすことにもなりかねません。

このように、未登記建物は、その所有権の不明確さから様々な問題を引き起こす可能性があるため、問題視されています。
未登記建物の所有者や相続人は、登記手続きを通じて所有権の確立を図り、将来的なトラブルを未然に防ぐことが大切です。

未登記建物の登記を怠るリスク

未登記建物の所有者が直面するリスクは、決して軽視できるものではありません。
多くの人々が未登記の状態を続けることのリスクについて、なかなか認識していないことが多いのですが、この問題には過料の制裁、所有権の喪失リスク、さらには第三者との法的トラブルが含まれます。

ここでは、未登記建物の登記を怠ることの具体的なリスクについて詳しく解説します。

1:過料の制裁
未登記建物を相続の形で取得した場合、一定期間内に登記手続きを行う義務があります。
この義務を怠った場合、10万円以下の過料に処せられることがあります。
このような制裁は、表題登記を行わないことに対する法的なペナルティとして設けられています。
過料の制裁は、登記を怠ることの法的なリスクとして認識する必要があります。

2:所有権の喪失リスク
未登記建物の所有権は、第三者に対抗できない場合があります。
つまり、登記をしていないために、所有権を主張できず、結果として第三者に所有権を奪われる可能性があるのです。
例えば、相続人が未登記建物を相続した場合でも、その後の所有権移転登記を行っていないと、第三者による所有権の主張に対して防御することが難しくなります。
これは、所有権を完全に喪失するリスクに直結する問題といえるでしょう。

3:第三者との法的トラブル
未登記建物の所有権には、第三者対抗要件が欠けているため、賃貸契約においても法的なトラブルが発生するリスクがあります。
例えば、賃貸契約を結んでいても、登記がないことで賃料請求権を行使できなかったり、第三者による不当な権利主張に対して立場が弱くなったりする可能性があります。
このように、未登記の状態は、日常的な取引の中でも予期せぬトラブルを引き起こす原因となり得ます。

共有名義の未登記建物の売却

共有名義の未登記建物でも売却は可能ですが、いくつか注意すべきポイントがあります。
登記されていない建物を売却する際、特に共有名義の場合、売主と買主双方が準備すべき手続きや注意点を押さえておく必要があります。

1:売却方法の選択
売却方法には、建物全体を売却する場合と持分のみを売却する場合があります。
共有名義の未登記建物の場合、売却する際には共有者全員の同意が必要です。
また、持分のみを売却する場合は、法定相続分に基づいた売却が一般的です。
持分のみを売却するには単独自由意志により可能ですが、先に登記をしてから売却することとなります、この登記に共有者全員の同意が必要になります。

＊法定相続分による登記は単独申請も可能ですが登記後に他の共有者より疑義が唱えられ、疑義の正当な根拠があった場合、持分のみの売却行為が否定されますので共有者全員同意のもと登記することが望ましいです。

2:必要な手続き
未登記建物の売却には、売買契約書の作成が必須です。
取引終了後、買主は「未登記家屋所有者変更届」を市区町村へ提出し、新しい所有者であることを申告します。
登記を行う場合、土地家屋調査士による建物の調査が必要となり、追加の費用が生じます。

3:解体して更地を売却する選択肢
建物が古い場合、解体して更地として売却することも一つの選択肢です。
この場合も共有者全員の同意が必要であり、解体後の更地においても、全体を売却するなら共有者全員の同意、持分の売却は各共有者の判断で可能です。
建物解体後に滅失登記が必要です。
未登記建物であれば「家屋滅失届」の提出が求められます。

持分の割合確認と共有者間の対応

不動産を共有する際には、登記上の持分割合が非常に重要です。
共有者それぞれがどれだけの割合で不動産を所有しているかは、将来の売却や相続、さらには共有者間での利用方法を決定する際の基準となります。
特に、登記済み不動産と未登記の不動産では、持分の確認方法が異なります。
ここでは、持分の確認方法と、共有者間の調整に必要な手続きや対応策について説明します。

1:持分の確認方法
持分を確認する方法は、不動産が登記されているか否かで異なります。
登記されている不動産の場合は、法務局にて不動産登記事項証明書を取得することで確認できます。
一方、未登記の不動産の場合は、事実関係の調査を行う必要があります。
具体的には、誰が費用負担をして建築した建物なのか親族内で確認をした後に戸籍謄本の取得や、法定相続人の確認などを通じて持分を算出します。

2:共有者間の調整に必要な手続き
共有者間での調整には、遺産分割協議を行い、誰がどんな割合で相続するか、又は持分の買取や売却をはじめ、さまざまな手続きが考えられます。
遺産分割協議を通じて、それぞれの持分を明確にできます。
そんな中で、一方の共有者が他の共有者の持分を買い取ることにより、不動産の単独所有に移行することも一つの解決策です。

3:対応策
持分が明確でない場合や共有者間で合意に至らない場合は、民法の規定に従い、持分割合を法定相続割合で分けることになります。
また、共有者同士で合意ができない場合には、裁判所に持分調整の申立てを行うことも一つの手段です。
このような対応策を講じることで、共有者間のトラブルを解消します。
不動産を共有することは、多くの利点をもたらしますが、同時に共有者間の調整が必要となる場面も少なくありません。
持分の確認から始まり、共有者間での調整には、適切な手続きと対応策が求められます。
これらのプロセスを適切に管理することで、不動産共有の問題を円滑に解決し、共有者全員が納得のいく結果を得られます。

まとめ

未登記建物にまつわる問題は多岐にわたりますが、その核心にあるのは「所有権の不明確さ」という事実です。
未登記の状態を放置すれば、法的トラブルのリスクは増大する一方で、相続や売却の際には所有権を明確にするための複雑な手続きが必須となります。

また、過料や所有権の喪失、第三者との法的トラブルなど、リスクは経済的な損失だけに留まりません。共有名義の未登記建物の売却や持分の割合確認など、具体的なケースにおいても適切な手続きの選択と迅速な対応が求められます。

未登記建物の問題に直面した際は、専門家と相談し、所有権の確立を急ぐべきでしょう。

最終的に、所有者や相続人が直面する問題を未然に防ぐためには、登記手続きの重要性を再認識し、適切な対応を心掛けることが不可欠です。