共有持分の処分とは？処分・売却の方法やトラブルを紹介します

共有持分を所有しているあなたは、その処分方法に悩んでいるのではないでしょうか。
相続や共同購入など、様々な理由で共有持分は発生します。
しかし、いざ処分しようと思っても、売却・贈与・放棄など、どの方法が適しているのか迷ってしまう方も多いでしょう。

この記事では、共有持分の処分方法を5つ紹介し、それぞれのメリット・デメリット、注意点について解説していきます。さらに、共有持分の売却で起こりうるトラブルや、トラブル回避のポイントについても詳しく解説します。
この記事を読めば、あなたは共有持分を安心して処分する方法を理解し、トラブルを回避するための対策を立てることができます。
ぜひ最後まで読んで、共有持分の処分に関する不安を解消しましょう。

共有持分の処分とは？

共有持分は、不動産を複数人で所有している場合に、それぞれの所有権割合を示すものです。
例えば、相続によって兄弟で実家を相続した場合や、夫婦で共同で購入したマイホームなど、様々な状況で発生します。

1: 共有持分が発生する主な理由
共有持分が発生する主な理由は、以下の2つです。

＊相続によるもの
親が亡くなり、子供が実家を相続した場合など、相続によって共有持分が発生することが一般的です。

＊夫婦での不動産購入によるもの
夫婦で資金を出し合って不動産を購入した場合、共有持分が発生します。

2: 共有持分の処分が必要になるケース
共有持分を処分したいと考える理由は様々です。

＊共有者との関係が悪化した場合

共有者との間で意見が対立し、話し合いが難しくなった場合、共有持分の処分を検討する必要が出てきます。

＊共有不動産の活用方法に意見が合わない場合
共有不動産を売却したいと考えている一方、他の共有者は賃貸にすることを希望しているなど、活用方法について意見が一致しない場合、共有持分の処分が必要になることがあります。

＊共有持分を管理することが負担になった場合
固定資産税や維持費などの負担が大きくなり、共有持分の管理が困難になった場合、処分を検討するケースがあります。

＊資金が必要になった場合
資金が必要になった場合、共有持分を売却することで資金調達を行うことができます。

共有持分を処分する5つの方法

共有持分の処分方法は、大きく分けて5つの方法があります。
それぞれの方法には、手続きや費用、発生するトラブルなど、様々な違いがあります。
自身の状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。

1: 共有不動産全体を売却する
他の共有者も処分を希望している場合は、共同で共有不動産全体を売却する方法が考えられます。

＊メリット
・共有不動産全体を売却するため、市場価格で売れる可能性が高い。
・売却によって得た現金を共有者全員で分けられる。

＊デメリット
- 共有者全員の同意が必要。
- 売却価格等の売却条件で揉める可能性がある。

2: 共有持分のみを第三者へ売却する
共有者全員の承諾を得るのが難しい場合や、秘密裏に処分したい場合は、共有持分のみを第三者へ売却する方法があります。

＊メリット
- 他の共有者の同意は不要。
- 売却後は共有者と関係を断つ事が出来る

＊デメリット
- 売却価格が低くなる
- 共有者との関係が悪化する可能性がある

3: 共有持分を他の共有者へ売却する
共有持分を第三者へ売却するのは条件面を考えて難しい場合、他の共有者であれば、スムーズに売却できる可能性があります。

＊メリット
- 共有者同士で話し合いがしやすい。
- 売却価格について交渉しやすい。

＊デメリット
- 共有者は買わない場合がある。
- 共有者との関係が悪化する可能性がある。

4: 共有持分を贈与する
家族や親族などに無償で贈与するのも共有持分を処分する一つの方法です。

＊メリット
- 贈与する相手を自由に選べる。
- 他の共有者の承諾は不要。

＊デメリット
- 贈与税が発生する可能性がある。
- 受贈者の合意が必要。

5: 共有持分を放棄する
共有持分が生み出す収益が僅かで、むしろ共有者との話し合いが煩わしい場合、放棄も可能です

＊メリット
- 放棄後は煩わしさから解放される。
- 手続きが比較的簡単。

＊デメリット
- 他の共有者が承諾しないと登記変更が出来ない。この場合対外的に放棄の効力が生じない。
- 放棄された共有持分は他の共有者に帰属するので経済的損失を被る。

共有持分を売却する方法

処分方法を売却と決めた場合、共有持分の売却方法は、大きく分けて2つあります。
それぞれの方法には、メリットとデメリットがあります。

1: 共有者全員で不動産全体を売却する方法
共有者全員で不動産全体を売却する場合は、全員の同意が必要となります。

＊メリット
- 共有不動産全体を売却するため、市場価格で売れる可能性が高い。
- 売却によって得た現金を共有者全員で分けられる。

＊デメリット
- 共有者全員の同意が必要。
- 売却価格等の売却条件で揉める可能性がある。
- 売却までに時間がかかる可能性がある。

2: 自分の持分のみを売却する方法
自分の持分のみを売却する場合は、他の共有者の同意は不要です。

＊メリット
- 他の共有者の同意は不要。
- 自分の意思で処分できる。

＊デメリット
- 売却価格が低くなる可能性がある。
- 買い手を見つけるのが難しい場合がある。
- 他の共有者から反発を受ける可能性がある。

3: 共有持分売却の注意点
共有持分を売却する際には、以下の点に注意する必要があります。

＊他の共有者の同意を得る
- 共有者全員で不動産全体を売却する場合は、全員の同意が必要です。
- 自分の持分のみを売却する場合でも、他の共有者から反対される可能性があります。
- 売却前に他の共有者とよく話し合い、同意を得ることが重要です。

＊売却価格を決定する
- 売却価格は、不動産の市場価値や共有持分の割合などを考慮して決定します。
- 共有者全員で売却の場合は他の共有者との間で売却価格を合意する必要があります。
- 自分の持分のみを売却する場合はご自身のみで売却価格を決定出来ます。

＊売却手続きを行う
- 売却手続きは、不動産会社などに依頼することが一般的です。
- 売却手続きには、不動産の調査、売買契約の締結、所有権の移転登記などが含まれます。

＊売却代金の分配
- 売却代金は、共有持分の割合に応じて分配されます。
- 売却代金の分配方法について、事前に他の共有者と合意しておく必要があります。

共有持分の売却で起こりうるトラブル

共有持分の売却では、様々なトラブルが発生する可能性があります。
事前にトラブルを回避するための対策を立てることが大切です。

1: 買取業者に営業される
共有持分を売却しようとすると、買取業者から営業を受けることがあります。
買取業者はそれぞれの共有者に営業を掛けて共有者間の意思疎通を混乱させる事があります。

＊トラブル例
- 買取業者が、直接買い取らず無断で仲介をして利益を得ようとする。
- 買取業者が、他の共有者にも不動産全体を買取ろうと営業して、共有者間を混乱させる。

＊トラブル回避のポイント
- 買取業者から営業を受けた場合は、他の共有者にも相談する。
- 買取業者の提示価格が買取価格か（信憑性あるか）、仲介価格か（信憑性が無い）確認する。
- 買取契約を結ぶ前に、契約内容をよく確認する。

2: 共有物分割請求訴訟を起こされる
共有者の1人が、共有状態の解消を求める「共有物分割請求訴訟」を起こすことがあります。
共有物分割請求訴訟が認められると、共有不動産は共有状態を解消するべく【現物分割】【換価分割】などの判決が下されます。

＊トラブル例
- 共有者が、自分の利益になるように、共有不動産を分割しようと主張する。
- 共有不動産の分割によって、不動産価値が下落する。
・売却したくないのに売却する判決がくだされる。

＊トラブル回避のポイント
- 共有者との間で、事前に共有状態の解消について話し合っておく。
- 共有物分割請求訴訟を起こされた場合は、弁護士に相談する。

3: 離婚時のトラブル
離婚する場合、共有不動産は財産分与の対象となります。
共有持分を売却した場合、離婚後の財産分与に影響が出る可能性があります。

＊トラブル例
- 離婚前に共有持分を売却し、売却代金を使い込んでしまう。
- 離婚後に、売却代金を巡ってトラブルになる。

＊トラブル回避のポイント
- 離婚前に、共有不動産の売却について、弁護士と相談する。
- 離婚後も、共有不動産の売却について、話し合いを続ける。

4: 人間関係が悪化する
共有持分の売却は、共有者同士の関係悪化につながる可能性があります。

＊トラブル例
- 売却価格や売却益の分配方法で、共有者同士で意見が対立する。
- 売却後に、他の共有者から非難される。

＊トラブル回避のポイント
- 売却前に、他の共有者とよく話し合い、合意を得る。
- 売却後も、他の共有者とのコミュニケーションを大切にする。

まとめ

共有持分の処分は、売却・贈与・放棄など、様々な方法があります。
それぞれの方法には、メリットとデメリットがあります。
また、売却では買取業者に営業される、共有物分割請求訴訟を起こされる、離婚時のトラブルになる、人間関係が悪化するなど、様々なトラブルが発生する可能性があります。
共有持分を処分する際は、事前にしっかりと計画を立て、トラブルを回避するための対策を立てることが重要です。

この記事を参考にして、共有持分を安心して処分できるよう、準備を進めていきましょう。