共有持分査定で高く売却する3つのテクニックと相場を徹底解説

共有持分を売却したいけど、一体いくらで売れるのか不安な方や査定に出したいけど、どうすればいいかわからない方は多いと思います。
この記事では、共有持分、又は共有持分のみの査定方法、相場、そして高く売却するためのテクニックを解説します。
共有持分は、不動産の所有権を複数人で共有しているうちの一部です。
そのため、売却する際も、単独所有の場合とは異なる点があります。
共有持分、又は共有持分のみの売却を検討されている方は、この記事で解説する内容を参考に、安心して売却活動を進めていきましょう。

共有持分査定とは？

1:共有持分の価値
共有持分の価値は物件全体の市場価格に持分の割合を掛けた金額で決まります。
例えば、市場価値が5,000万円の住宅で持分割合が1/3の場合、共有持分の市場価格は約1,666万円となります。
この計算は共有持分のみではなく不動産全体を売却した場合の持分に対する価値という事になります。
共有持分のみを売却する場合、価値は低くなると覚えておいてください。

2:共有持分のみが売却対象の場合のリスク
共有持分のみは、他の共有者の同意なしに自由に活用できないなど、単独所有に比べてリスクが伴うため、一般の方は購入者になり得ません。
そのため、不動産全体を売却した場合の市場価格よりも低い価格で取引されるのです。
特に、共有者同士トラブルが発生している場合などは物件の価値が大きく下がります。

3:共有持分のみを購入する人の目的
買い手は他の共有者との関係や将来発生する可能性のあるトラブルのリスクも考慮する必要があるため、慎重に判断します。

これらリスクを考慮すると、共有持分のみの売却価格は、市場価格よりも低くなるのは当然といえるでしょう。
そのため共有持分のみでも賃料収入があったり、前記リスクを解消するノウハウを持っていたり、隣接地の人など、利用制限があっても取得する価値を見出せる人が共有持分のみを購入します

共有持分のみの査定方法

1:机上査定
机上査定は、不動産会社が過去の取引事例や一般的な相場価格などを参考に、簡易的に査定額を算出する方法です。
不動産会社は、過去の取引データや地域の不動産市場の動向などを分析し、共有持分の価値を推定します。
この方法は、短時間で査定結果が得られるというメリットがありますが、正確性に欠けます。
なぜなら、過去の取引事例の大半は共有持分のみで取引された事例ではないからです。
共有持分のみが売却対象の場合、経験のない不動産会社へ机上査定を依頼しても通常相場から2〜3割引きといった粗雑な査定になってしまう可能性があります。

また、机上査定は基本的な現地を確認する等の詳細な情報が考慮されないため、共有持分の価値となる実際の売却価格が大きく異なる場合もあります。

2:不動産鑑定士査定
不動産鑑定士査定は、不動産鑑定士が実際に現地に赴き、詳細な調査を行った上で、査定額を算出する方法です。
不動産鑑定士は、不動産に関する専門知識を持つ国家資格保持者であり、その評価は法的にも信頼性が高いです。
不動産鑑定士は、物件の構造、築年数、設備、周辺環境、市場動向などを詳しく調査し、専門的な知識と評価基準に基づいて査定額を算出します。
そのため、費用は掛かりますが机上査定よりも正確な査定結果が得られます。
ただし共有持分のみを売却対象とする場合は不動産鑑定士の中でも経験を有している方へ依頼しないと実際の共有持分のみの取引状況を考慮した結果にならない場合があります。

3:AI査定
AI査定は、人工知能が過去の取引データなどを分析し、査定額を算出する方法です。
AIは、膨大な量の過去の取引データや市場情報を学習することで、物件の価値を推定します。
AI査定は、短時間で査定結果が得られるというメリットがあり、近年注目を集めています。
しかし、AIは、まだ発展途上であり、複雑な条件や特殊な物件には対応できません。
共有持分のみの査定には適していない可能性も否めません。
また、AIが学習したデータが偏っている場合（取引が少ないエリアで偶然にも高値または安値で成約したデータ等）、正確な査定結果が得られない可能性もあります。

4：専門の不動産会社への査定依頼
共有持分のみの査定であれば一番有効なのは専門の不動産会社へ依頼する事です。
直接買取を行う共有持分専門の不動産会社もあるので実際の売却価格を提示いただく事も可能です。

共有持分のみの査定ポイント

1:共有者の数
共有者が少ないほど、売却時に高値で買い取ってもらえる可能性が高くなります。
これは、買い手にとって、交渉相手が少なくなるため、取得後の交渉がスムーズに進む可能性が高いためです。
逆に、共有者が多ければ多いほど、全員と交渉する必要があり、時間がかかったり、合意形成が難しくなる可能性があります。
例えば、共有者が2人であれば、買い手は取得後1人と交渉するだけで済みます。
しかし、共有者が5人いれば、4人と交渉する必要があるため、買い手にとって負担が大きくなります。
そのため、共有者が少ない方が、売却しやすいといえます。

2:立地条件
通常の不動産同様に駅からの距離、周辺環境、周辺施設などの立地条件は、共有持分の価値に大きく影響します。
駅徒歩5分圏内の物件は、駅徒歩15分圏内の物件よりも価値が高くなります。
これは、駅からの距離が近いほど、利便性が高いため、需要が高くなるからです。
また、周辺環境や周辺施設も、不動産の価値に影響を与えます。
たとえば、緑豊かな公園やスーパーマーケットなどが近くにある物件は、住み心地が良いとされ、住宅用途に適した物件は価値が高くなります。
逆に商業目的や工業目的に適するような広大な土地等の場合は周辺価格より価値が低くなります。

3:土地・建物の共有持分がセットになっているかどうか
土地と建物の両方の共有持分を持つ場合、同時に売却した方が高値で買い取ってもらえます。
これは、例えば建物のみで土地の持分がない場合、その所有していた経緯によっては建物は無価値になる場合があります。
逆に、土地のみの共有持分を売却する場合、建物は第三者が所有している状態の為、買主が自己利用出来るか否かの権利調整に労力が掛かる為、土地建物での価値よりも低くなります。

4:ローンの残債
共有名義不動産にローンが残っている場合、売却が難しくなる場合があります。
買主に売り渡す時にはローンの残債全て返済し（売却代金を利用しての返済も可）、買主の権利を阻害する抵当権等の権利は全て抹消する必要があるからです。
売却してもローンが残ってしまう場合は、売却前に債権者との手続きが必要になるため、時間がかかります。
売却してもローンが残る可能性が高い時は、売却前に債権者との交渉が必要です。

5:隣接する土地との境界
隣接する土地との境界が不明瞭な場合、売却時にトラブルが発生する可能性があります。
これは、境界が不明瞭な土地は、隣接地所有者と境界に関して紛争が生じる場合があるからです。
共有持分で所有している場合、原則共有者全員が境界について同意する必要があります。
共有持分のみで売却をお考えの場合、相手方共有者の協力を得て測量を行うのは現実的ではありませんので境界不明瞭なリスク分の価値が下がります。
境界が不明瞭な場合は、売却前に測量資料一式を探して手元に過去に測量した際の隣接地との境界立会確認書や境界点写真がないかを探される事をおすすめします。

共有持分を高く売却する3つのテクニック

1:自ら不動産の価値を調べておく
不動産の価値を理解することで、適切な売却価格を交渉できます。
不動産の価値は、物件の条件や市場状況によって大きく異なるため、事前にしっかりと調査しておくことが重要です。
公共機関のホームページや不動産情報サイトなどを利用して、周辺地域の相場を調べましょう。
また、有料ですが不動産鑑定士に依頼して、精密な査定を行うこともできます。
不動産鑑定士は、不動産に関する専門知識を持つ国家資格保持者であり、その評価は法的にも信頼性が高いです。
不動産鑑定士に依頼することで、より精密な査定結果を得られますし沢山の不動産会社へ査定依頼を出して無用な営業を掛けられる事もありません。

2:他の共有者との関係を必要以上に悪化させない
共有者同士の関係が悪化すると、売却が難航する可能性があります。
売却交渉を進める際には、他の共有者とのコミュニケーションを密にすることが大切です。
売却に関する意見交換を定期的に行い、合意形成を目指しましょう。
共有者間で意見が対立している場合は、弁護士などの専門家に相談し助言を受け、円滑な売却交渉を進める方法を検討しましょう。
早期に弁護士が矢面に立つと相手方は身構えますので極力ご自身で穏便にまずは話し合いを行いましょう。

3:他の共有者と一緒に売却する
他の共有者と一緒に売却することで、買い手が見つかりやすくなります。
これは、買い手にとって、複数の共有者と交渉するよりも、一括で交渉できる方が、労力が少ないためです。
共有者全員で売却について合意し、共同で売却活動を進めることが最も重要です。
万一合意形成が出来なかった場合は反対者を残して残りの共有者全員で共有持分のみの売却を検討する必要があります。
この場合、例えば4人共有で1人が売却に反対している場合、ご自身のみの1/4共有持分のみを売却する事も可能ですが、反対していない2人も合わせて3/4共有持分で売却する方が高値で売却出来ます。

まとめ

共有持分を売却する際は、査定方法、相場、売却テクニックなどを理解しておくことが大切です。
共有持分の査定方法は、机上査定、不動産鑑定士査定、AI査定の3種類があります。
共有持分の価値は、物件全体の市場価格、共有者の数、立地条件、ローンの残債、隣接する土地との境界など、さまざまな要素によって左右されます。
共有持分を高く売却するためには、不動産の価値を調べておく、他の共有者との関係を悪化させない、他の共有者と一緒に売却するといったテクニックを活用しましょう。
共有持分の売却は、単独所有の不動産とは異なる点が多く、複雑な手続きや交渉が必要となります。
この記事で解説した内容を参考に、専門家と相談しながら、安心して売却活動を進めていきましょう。