共有持分を売却する際のポイントと注意点を完全網羅！

2024.12.04

はじめに

共有持分の売却は、不動産を複数人で所有している場合の資産管理における大きな判断です。共有者同士の意見の違いや法的な手続きの複雑さから、売却には特有のポイントや注意点があります。

本記事では、共有持分の売却の基本・ポイント・注意点・必要書類から、買取業者の選び方
・税金や確定申告の流れ・価格交渉のテクニックまで、共有持分を売却する際に知っておくべき知識を完全網羅していきます。

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共有持分売却の基本と重要ポイント

共有持分売却の基本的な考え方から、重要なポイントについて説明します。売却をスムーズに進めるために、手順や注意点を理解しておきましょう。

◆共有持分売却とは何か
共有持分とは、不動産を複数の所有者が分割所有する権利のことを指します。不動産全体を共有者全員で売却するのではなく、『自身の持分（共有持分）』を他の共有者や第三者に売却することでも、資金化が可能になります。

ただし、共有持分を売却する場合、物件全体の処分とは異なり、他の共有者との関係を配慮する点がポイントです。

◆共有持分売却の一般的な流れ
１. 評価・査定
まず、自身の持分のみがどれくらいの価値があるのか、不動産業者や法律の専門家と協議を行い、査定額を設定します。

２.共有者への確認
他の共有者に優先購入権がある場合もあり、まず共有者に売却の意図を確認することが推奨されます。

３.売却先の選定
共有者が購入しない場合不動産業者や第三者へ売却の相談を行います。

４.契約の締結
売却先が決定すれば、契約を交わし、最終的な取引が行われます。売却時には税金（譲渡所得税）も発生するため、税理士や司法書士に相談することをお勧めします。

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◆共有持分売却で気を付けるポイント
共有持分を売却する際には、まず他の共有者の意思を確認し、無用なトラブルが発生し
ないようにすることが大切です。

また、売却先が共有者でない第三者の場合、共有物分割請求訴訟をされる可能性がある
事を十分理解しておく必要があります。

すでに、共有者とトラブルが発生していて関わりたくないという方は、共有持分の買取
専門業者に依頼する方法があります。他の共有者に承諾を得る事なく、あなたの持分だけ
売却することが可能です。

共有持分を売却する際の注意点

◆トラブルを避けるための注意点
共有持分売却の大きなリスクの一つが、他の共有者との意見の食い違いです。

他の共有者は相手が持分を第三者に売却することに抵抗がある場合も多く、トラブルに発展するケースがあります。そのため、売却前に意思疎通を促した経緯があった方がトラブルは最小限になるでしょう。

自分の持分を資金化したい旨を申し出たにもかかわらず他の共有者が反対する又は聞いてもくれなかったので第三者へ売却するというのは自然な流れとなり得ます。

◆共有持分売却における法的リスク
民法に基づき、共有持分を第三者に売却する場合、他の共有者が『共有物分割請求』を行う可能性があります。

この請求によって、不動産の物理的な分割や裁判を通した解決が必要となります。これにより、他の共有者は時間や費用の負担・心労が増加するため、不満や苛立ちを向けられるので注意が必要です。

ただ、前述したように事前に資金化を他の共有者へ申し出ていれば現状は仕方のない事だったと話す事も可能でしょう。

◆共有持分売却時の書類と手続き
売却時には、売買契約書の他、法務局への登記変更が必要です。登記手続きを行うことで、正式な所有権の移転が完了します。

また、売却価格や条件を記した書面（売買契約書等）を揃え、記録に残しておくことが重要です。

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共有持分買取業者の選び方と注意点

◆信頼できる買取業者の特徴
信頼できる業者は、実績や評価が高く、契約内容も透明であることがポイントです。価格提示や契約内容について丁寧に説明してくれる業者を選ぶと、安心して手続きを進められます。

また、共有持分の売買は取引の複雑さから、専門的な知識が求められます。共有持分に特化した買取業者を選ぶと安心です。

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◆業者選びの注意点と失敗例
業者の選択を誤ると、後々のトラブルにつながる可能性があります。特に、売却後に契約内容をめぐってトラブルになる例もあるため、契約書にサインする前に内容をしっかり確認することが大切です。

◆買取業者との交渉ポイント
交渉では、複数の業者に見積もりを依頼し、価格を比較することで、自分にとって最も有利な条件で売却できるようにしましょう。

希望の売却条件や価格について妥協せず、慎重に交渉を進めることが重要です。

ただし、共有持分の売却では持分のみを売却するに至った経緯や他の共有者に関する情報もヒアリングされます。（例：購入者は購入後、他の共有者と交渉をする為、他の共有者が海外在住である場合等は経費がかかり購入価格に影響します）

選定し終える前に個人情報にかかわる情報を複数の買取業者に提供しないように注意してください。

例えば他の共有者の居住先を聞かれ、知っている場合は「北海道在住」程度の情報で十分です。選定し終えた後に詳細住所を伝えましょう。

共有持分売却に伴う税金と確定申告の流れ

共有持分の売却によって発生する税金についての知識を持ち、適切な申告を行うためのポイントを説明します。

◆譲渡所得税とその計算方法
共有持分を売却した際に得た利益は譲渡所得とみなされ、譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税は、売却価格から購入時の価格・経費などを差し引いた譲渡所得に基づき計算されます。

また、譲渡益の計算方法や税率についても事前に理解しておくことが重要です。

◆贈与税についての注意点
共有者間で共有持分を贈与した場合、一定条件下で贈与税が発生します。贈与税の課税対象となるかどうかの判断には、税理士のアドバイスを受けるのが安心です。

◆確定申告の流れと必要書類
売却後は、税務署への確定申告が必要です。必要な書類としては、譲渡所得の明細書や契約書の写しなどが求められます。書類を事前に準備し、期日（売却した翌年の確定申告）までに申告を行いましょう。

共有物分割と不動産売却の関係

共有持分の売却と密接に関わるのが「共有物分割」です。この章では、共有物分割請求や土地の分割方法、実際の不動産売却におけるトラブル例について詳しく解説します。

◆共有物分割請求の概要
共有物分割請求とは、共有者が各自の持分を分割するための法的手続きのことを指します。

例えば、複数人で不動産を共有している場合、共有者が各々の権利を明確に分けたいと希望する際に、この請求を行うことができます。裁判所の調停や仲裁・判決をもって進められることが多く、売却希望者と他の共有者の利益を調整する手段として重要です。

◆共有持分売却と土地の分割方法
共有不動産の分割方法には、物理的に土地を分割する「現物分割」や、売却して得た利益を分け合う「換価分割」があります。

「現物分割」は、土地の形状や規模により実行可能かどうかが決まります。一方、「換価分割」は売却を通じて公平に利益を分けられるため、多くの場合で採用されています。

◆不動産売却時の共有物分割トラブル例
共有物分割の際には、共有者間での意見の対立や、価値評価に関する不満がトラブルの原因となりがちです。

例えば、売却価格が低いと感じる共有者が分割方法に異議を唱えることもあります。

協議が不調のまま続くと競売にかける手段が価格の公平性から取られる事も少なくありません。スムーズに進めるには、弁護士や不動産の専門家のサポートを活用するのが望ましいでしょう。

共有持分売却における法律事務所への依頼

共有持分売却をスムーズに進めるために、法律事務所や弁護士に依頼することも選択肢の一つです。

ここでは、弁護士に依頼する際のメリット・デメリット、法律事務所選びのポイント、そして訴訟の流れについて詳述します。

◆弁護士に依頼するメリットとデメリット

メリット…弁護士に依頼することで、法的手続きがスムーズに進み、共有者間のトラブル回避が期待できます。また、複雑な法律の解釈や契約書のチェックを通じてリスク管理が強化されます。

デメリット…デメリットは高額な弁護士費用が発生することです。費用対効果をよく考慮して依頼を検討しましょう。

◆法律事務所選びのポイント
法律事務所を選ぶ際には、不動産分野の経験豊富な弁護士を選ぶことが重要です。また、口コミや評価も参考にして、過去の実績や費用面を比較してから決定するのが良いでしょう。

◆訴訟となった場合の流れ
訴訟に発展した場合、まず裁判所での互いの主張や反論がなされ、合意が得られない場合は現物分割や競売による換価処分など判決に進みます。

訴訟は現物分割の方法（測量や分筆方法、分筆する場合の価値）、一方の買取希望有無、権利濫用の有無等、競売による手続き等、互いの主張や反論で長期化する可能性が高いため、できるだけ任意協議で解決を図ることが望ましいです。

共有持分売却のメリットとデメリット

共有持分売却には、資金調達などのメリットがある一方、特定のデメリットも存在します。ここでは売却を検討する際に知っておくべきメリット・デメリットや判断基準を解説します。

◆持分売却のメリットとデメリット
【メリット】
・共有持分の売却によって、まとまった資金を得ることができる。
・共有者間の関係に問題が生じた場合、持分を手放すことで円満な解決が期待できる。
　又は一切関係を断つ事もできる。

【デメリット】
・今後の不動産価値の上昇による利益を得られない。
・共有者の権利を一部譲渡するため、売却価格は通常の市場価格より低くなる。
・他の共有者との関係性の影響。

◆売却を検討すべき状況と判断基準
共有持分の売却を検討する際には、相続や離婚などの事情や、共有者間での利用方針の違い、所有し続けるコストやリスクなどを考慮します。専門家の助言を得て、リスクと利益を総合的に判断するのが良いでしょう。

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第三者へ共有持分を売却する際のポイント

共有持分を第三者に売却する際には、通常の売却手続きとは異なる要点があります。この章では、売却の流れや必要な書類、価格設定のポイントについて説明します。

◆第三者売却の流れと必要なもの
第三者への売却は、まず他の共有者と一緒に売却できない確認を取る事から始まります。

一緒に売却したかったが「相手が売りたがらない」「話を聞かない」「負担を強いられてる」という理由が共有持分のみを売却する大半の理由です。

脈絡もなく第三者へ売却してしまうと不条理な嫌悪を向けられたり、共有持分のみを売却出来ない約束事があるかもしれません。

第三者へ売却する前に一緒に売却出来ないかを一度模索し、確認してください。

「登記に関する書類」とは下記の1～4です。
１. 登記識別情報（登記済証）
旧来の「権利証」に相当するもので、売却する共有持分が確かに売主に属するものであることを証明するための書類です。2005年以降に登記された場合は「登記識別情報」として発行され、個人情報の管理が強化されています。

ご自身の手元にない場合があります。紛失で手続きを進める事は可能ですが司法書士による厳格な本人確認がなされますので費用が10～20万円程度余計にかかります

２. 印鑑証明書
売主の意思確認の証として用いられ、所有者が正式に売却手続きを進めることを証明するために、法務局へ提出します。発行から3カ月以内のものに限ります。

3 .住民票
登記情報と住所や氏名が異なる場合のみ必要となります。登記情報の住所が現住所と同一であれば不要で、異なる場合は住民票を取得し、法務局へ提出することが求められます。

その他、登記原因証明情報・司法書士への委任状・固定資産税評価証明・ご実印などが必要となります。登記に関しては一般的に購入する人が指定した司法書士が行います。

◆第三者に売却する場合の注意点
第三者に売却する際は、他の共有者と売却に関して制限を課してる場合があります。慎重に確認することが重要です。

また、売却条件の確認や登記手続きの詳細に注意する必要があります。

◆価格設定と市場での価値判断
共有持分の価値は不動産全体の価値とは異なるため、適正価格を把握することがポイントです。

専門業者による説明を受け、市場価値を基に共有持分のみであるリスクを減価した適切な価格設定を行うことで、売却をスムーズに進めることが可能です。

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共有持分の売却に関する相場と価格交渉

売却を成功させるためには、相場を把握し、適切な価格交渉が重要です。ここでは、相場調査の方法や交渉のテクニックについて解説します。

◆共有持分の相場を把握する方法
共有持分の相場を知るには、不動産買取業者やインターネットを活用して現在の市場状況を調査するのが有効です。また、複数の業者に見積もりを依頼し、価格を比較することで、相場感がつかめます。

◆価格交渉のテクニック
価格交渉の際には、事前に共有持分の価値を把握し、相場以上の価格で売却できるよう準備をすることが大切です。相手の提示した価格に対して冷静に対応し、譲歩するポイントと主張するポイントを使い分けましょう。

◆高値で売却するためのポイント
共有持分を高値で売却するためには、売却先の候補を複数確保し、価格競争を促すことも効果的です。

また、契約内容をしっかり確認し、リスクを伴わないように進めることが高値売却に繋がります。

ただし、通常の不動産売却と異なり、他の共有者情報や、共有持分のみを売却するに至った経緯など、繊細な情報提供が必要となります。

複数の業者へ相見積もりした事により他の共有者へ情報が逆流して他の共有者との関係が悪化するような事がないよう注意しましょう。

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