廊下・エレベーターなどの共用部分の管理・費用負担・売却問題の解決法！（マンション・アパート）

はじめに

マンションやアパートなどの集合住宅では、廊下・エレベーター・屋上・駐車場などの共用部分が存在します。これらのスペースは所有者全員の共有で、使用者について取決めがありますが、ただし、管理・使用や費用負担についてトラブルが発生しやすいのが実情です。

例えば、
・「共用部分に私物を置かれて通行の妨げになっている」
・「掃除やメンテナンスの箇所が偏っている」
・「修繕費の負担割合が不公平に感じる」
・「リフォーム・修繕の方針で所有者間の意見がまとまらない」

といった問題が起こりがちです。こうしたトラブルを未然に防ぎ、スムーズな共同生活を実現するために、共用部分の管理・費用負担・売却に関する具体的な解決策を解説します。

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共用部分の管理トラブルを防ぐための基本ルール

■共用部分とは？ 管理のポイントを明確にしましょう

共用部分とは、マンションやアパートの住民全員が共同で使用するスペースや設備のことです。例えば、以下のような場所が該当します。

・エントランス・廊下・階段（移動スペース）
・エレベーター（設備）
・駐車場・駐輪場（共用スペース）
・屋上・ベランダ（避難経路としての役割も）

これらの管理が曖昧だと、「修繕は誰がするのか？」「物を置いていいのか？」などの問題が発生しやすくなります。トラブルを防ぐには、ルールを明確にし、所有者・住民全員で管理の意識を持つことが大切です。

■ルール作りのポイント

① 共用部分の使用ルールを明文化する
掲示板や案内書でルールを明示し、住民全員に周知することが重要です。

・廊下や階段に私物を置かない（防災の観点からも重要）
・エレベーター内での飲食禁止（汚れや臭いの原因を防ぐ）
・駐車場や駐輪場の利用ルールを徹底（指定区画以外への駐輪禁止など）
・ベランダでの喫煙・バーベキュー禁止（煙や臭いのトラブルを防ぐ）

②管理業務の分担を決める
共用部分の掃除やメンテナンスを放置すると、住環境が悪化します。「誰が何をするのか」を明確にすることで、不公平感を減らし、円滑な管理が可能になります。

・清掃を外部委託している場合、その内容を文書化して貰い、所有者・住民と共有する
・建物管理や修繕計画など管理会社から提案を受け、契約内容は所有者・住民に共有する
・エレベーターや防犯カメラの点検は専門業者に依頼しますが、相見積もりを管理会社へ
依頼し所有者・住民と共有する


③ 所有者間の意見を総会にて議論出来るようにする
ルールの決定や変更には、所有者の意見調整が必要です。通常総会や臨時総会時の議事録へ記載し意見を吸い上げ、所有者の不満を減らし、トラブルを未然に防げます。

・通常総会や臨時総会が形骸化しないよう所有者へ呼びかける
・マンションのLINEグループや掲示板を活用し、意見交換しやすくする
・アンケートは定期的に実施する

修繕費・管理費の負担問題と公平な分担方法

■修繕費や管理費はどうやって決まる？
マンション・アパートでは、エレベーターや廊下などの共用部分を維持するために以下の項目のような費用がかかります。

・エレベーターの点検・修理費
・増圧ポンプ等設備の点検・修理費
・消防点検（自動火災報知機・避難器具など）
・廊下や屋上の清掃費・補修費
・共用電気代（エントランス・廊下の照明など）
・管理人や清掃業者への支払い

通常、これらの費用は管理組合や大家が設定した管理費や修繕積立金によって支払われますが、住民の間で「負担が公平でない」と感じるケースがあります。

■トラブルを防ぐための費用分担ルール

①管理費・修繕積立金の計算方法を明確にする
共用部分の維持には、管理費や修繕積立金が必要です。これらの費用は、一般的に各住戸の持分割合や専有面積に応じて分担するのが基本ですが、「公平性」に関するトラブルが発生することもあります。

例えば、エレベーターの利用が少ない1階の住民が、高層階の住民と同じ額を負担するのは不公平ではないか、といった問題が生じることがあります。そのため、事前に計算方法を明確にし、住民全員が納得できるルールを作ることが大切です。

②負担割合の変更が必要な場合は合意を取る
住民の生活状況や建物の経年劣化によって、費用負担のバランスが問題視されることがあります。

例えば、エレベーターをほとんど利用しない1階住民と、頻繁に使う高層階の住民の間で、負担割合を調整するケースもあります。こうした変更を行う場合は、住民全員の合意を得ることが望ましいです。管理組合の通常総会や臨時総会など話し合いを通じて、負担割合の変更について説明し、必要に応じて規約の改定を行いましょう。

③定期的に会計報告をし、不信感をなくす
共用部分の維持に関する費用は、適切に管理されなければ、所有者の間で「何にいくら使われているのか」という不信感が生まれやすくなります。

これを防ぐために、管理組合や管理会社が定期的に会計報告を行い、収支を透明化することが重要です。収支報告書を作成し、所有者全員が確認できるようにすれば、「お金が適切に使われている」という安心感につながり、トラブルの発生を防ぐことができます。

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共用部分のリフォーム・改修問題の解決法

共用部分のリフォーム・改修には高額な費用がかかるため、所有者間で意見が分かれやすいです。

例えば、エレベーターの老朽化が進み交換が必要な場合でも、「まだ動くから今すぐ修繕する必要はない」と考える所有者と、「故障する前に交換したほうが安全だ」と考える所有者とで対立するケースがあります。

また、バルコニーの防水工事や廊下の補修工事など、長期的な建物の維持管理や資産価値向上に関わるリフォームでは、資産価値を維持するために改修を進めたい派と、目先の出費を避けたい派で意見が分かれることも少なくありません。

こうした意見の違いをスムーズに解決するには、以下のような方法が効果的です。

■ 専門業者の診断を活用する
補修や改修・リフォームの必要性について、管理組合の主観的な意見だけで判断すると、なかなか合意に至りません。そのため、建築士やリフォーム専門業者に調査を依頼し、修繕の必要性や資産価値向上に関する客観的なデータを所有者へ提示することが重要です。

例えば、エレベーターなら「耐震措置の基準変更により昔と比べ現在の安全基準を満たしていない」などの診断結果を出してもらえば、所有者も納得しやすくなります。

また、配管や防水工事など、建物の劣化が進んでいる箇所を写真付きのレポートで示してもらうことで、将来的なリスクを所有者に理解してもらいやすくなります。

■ アンケートを実施する

補修・改修やリフォームが大規模である場合、実施可否や内容を決める際、管理組合で一方的に進めず、所有者の意見を反映させることが大切です。そのため、アンケート（多数決）を取り入れ、過半数の賛成を得る方式を採用するのが合理的です。

ただし、補修・改修やリフォームの重要性について所有者間で認識が異なる場合もあるため、投票前に「補修・改修・リフォーム説明会」や「意見交換会」を開くのがおすすめです。これにより、「なぜこのリフォームが必要なのか」「どのようなメリットがあるのか」を事前に所有者に説明し、理解を得ることができます。

■費用を抑える代替案を検討する

全員が納得する形で補修・改修・リフォームを進めるには、費用負担を抑える方法を模索することも重要です。

例えば、エレベーターの交換なら「すべての部品を新品にするフルリニューアル」ではなく、「老朽化が進んだ部分だけを交換する部分改修」を選択することで、費用を大幅に削減する事ができます。

また、バルコニーや廊下の防水工事も、一度にすべてのエリアを修繕するのではなく、最も劣化が進んでいる部分から順次改修していくという方法もあります。これにより、所有者の負担を分散させながら、必要な補修・改修・リフォームを計画的に進めることが可能になります。

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共有持分の売却・譲渡に関する問題と解決策

共有持分を持つ所有者が物件を売却したいと考えたとき、他の共有者が反対するとスムーズに進められないケースがあります。

■トラブルの具体例

・地権者住戸が駐車場１０台中の２台分を所有していた、マンションの駐車場台数が少な
く管理組合としては第三者へそのまま売却するのではなく、管理組合が購入したい
・共有持分の売却価格が適正なのか分からない

■解決策

・売却の合意を得るための話し合いを重視する: 管理組合と話し合い、納得できる条件を模索する。

・専門家に相談する: 弁護士に相談し、管理組合の主張が適切か等を検討する。

・共有持分買取会社を活用する: 管理組合が同意しない場合、共有持分買取を専門とする会社に相談するのも一つの方法。様々なケースを経験している担当者であれば適切な解決策や法的には問題ないのでそのまま買取っていただける可能性もあります。

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まとめ

マンションやアパートの共用部分に関するトラブルは、所有者間の意見の違いや費用負担の問題から発生しがちです。しかし、事前にルールを明確にし、適切な管理方法を導入することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
ポイントをおさらいすると

・共用部分の管理ルールを明確化することでトラブルを防ぐ

・修繕費や管理費の分担方法を事前に決める

・補修・改修・リフォーム内容は専門家の提案を受け所有者の合意を取ることが重要

・共有持分のみの売却は、単独意志にて行えます。

共用部分の管理は、快適な共同生活を送るための重要なポイントです。本記事を参考に、適切な対策を講じることで、トラブルを未然に防ぎましょう。

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