共有持分の売却方法と確定申告の必要性：注意点と売却プロセスを徹底解説

はじめに

不動産を複数人で所有する際、それぞれの持分を「共有持分」と呼びます。共有持分には税制面でのメリットがあり、特にご夫婦で不動産を共有持分として所有するケースが増えています。

しかし、様々な理由で不動産の売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、共有持分の売却プロセスや注意点について詳しく解説します。

また、共有持分を売却する際に確定申告が必要かどうかについても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

共有持分は売却できる？

共有持分は、結論から言えば売却可能です。

まず大前提として、共有不動産全体の売却は基本的に独断で行えません。共有持分を所有する全ての共有名義者の同意を得て売却するのが一般的です。

もし、自分の判断だけで売却したい場合は、ご自身の持分割合のみを売却することができます。

しかし、不動産全体を売却する際は名義者全員の同意が必要です。

◆自分の持分割合のみを売却する場合

自分の持分割合のみを売却して共有持分を解消したい場合、売却は可能ですが、不動産の一部のみを売却するのは容易ではありません。

そのため、価格が相場よりかなり安くなることが多いです。まずは共有持分専門の不動産会社に相談し、買取が可能かどうかを確認しましょう。

◆第三者より関係者に売却するのがおすすめ

売却された共有持分を積極的に買う人は少ないため、共有持分を売却したい場合は、共有不動産の専門家か、共有持分を一緒に所有している他の共有名義者に相談するのが最善です。

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共有持分の売却プロセス

共有持分の売却は、一般的な不動産売却と大きな違いはありません。売却する不動産会社を決めてしまえば、あとは比較的スムーズに進められます。

ここでは、共有名義者全員または一部の人から同意を得られていない場合の共有持分の売却プロセスを詳しく解説します。

◆共有持分売却の流れ◆

１. 共有持分を専門的に扱う不動産会社に相談

まず、不動産を買い取ってくれる会社を探します。共有持分の不動産、特にトラブルを抱えている場合は相場が分かりづらいことがあります。

共有持分でもきちんと買取ってくれる知識豊富な不動産会社に相談しましょう。

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２. 売買契約を締結

買取ってくれる会社が決まったら、不動産会社と契約を締結します。

身分証明書、印鑑証明、不動産を購入した際の権利証（現在は登記識別情報）など、不動産会社から案内された書類を準備して契約に臨みましょう。

３. 決済

契約書に記載された価額で現金を受領（振込を含む）できれば、問題なく取引が完了します。

４. 所有権移転登記（決済と同時に行う）

売主と買主（不動産会社）双方の捺印を確認後、買主指定の司法書士が所有権移転登記を行います。この手続きが完了すると、売却手続きは完了です。

このプロセスを踏むことで、共有持分の売却をスムーズに進められます。共有持分売却の流れや注意点について理解し、安心して取引を進めましょう。

共有持分の売却に関する確定申告のポイント：利益が出た場合と出なかった場合の対応

不動産を共有持分として所有し、その持分を売却する際の確定申告について詳しく解説します。不動産を売却する際には税金が関わってきますので、確定申告の必要性と手続きをしっかり理解しましょう。

共有持分の売却が完了したら、確定申告が必要かどうか迷っている方もいらっしゃるでしょう。

確定申告は基本的に必要です。

ただし、方法は売却した共有持分での利益により異なります。


◆利益が出た場合の確定申告

共有持分を売却して利益が出た場合、確定申告が必要です。不動産の売却益に対して譲渡所得税や住民税が課せられるためです。

利益とは売却代金そのものではなく、共有持分を購入した際の取得費（共有持分を購入した際の費用）を基準に売却した諸経費（仲介手数料など）も含め利益が出たかどうかとなります。

利益が出た場合、譲渡所得税や住民税の支払いのために確定申告が必要です。

3000万円の特別控除などの控除制度を利用する場合も、確定申告が必須です。

◆利益が出なかった場合の確定申告

共有持分を売却して確定申告を忘れてしまうということもあります。

それは共有持分の売却で「損失が出た」場合です。

売却益にかかる税金を計算するための確定申告なので、そもそも売却益が出ていない状態の時は譲渡所得税課税の対象になりません。そのため確定申告は忘れがちです。

ただし、もし諸経費を検討した結果で損失が出た、減価償却や控除を利用した上で損失が出た、という場合は確定申告をしないと後々税務署からご案内が届く恐れがあります。

ご自身のみで判断せず税理士へ確認する事が必要です。

また損益通算は不動産間では可能ですが、他の所得とは出来ませんので注意が必要です。

ポイントとして、控除や還付金を適用する際には、損益の状況に関わらず確定申告が必要になるということです。

共有持分を売却する際、5つの注意点

ここまで共有持分の売却について解説してきましたが、共有持分を売却する際には覚えておいていただきたい5つの注意点があります。

１. 売却には名義者全員の同意が必要

最初にも解説しましたが、共有不動産全体の売却には共有名義者全員の同意が必要です。名義者の同意を得なくても共有名義を解消する方法はありますが、やむを得ずという時に使う方法です。

また、もし独断で自分の持分割合を売却する時にも、他の共有名義者に事情を説明しておくのが良いでしょう。共有名義者が一緒に使用している土地がいつの間にか見ず知らずの人の土地に変わっていると、相手も戸惑ってしまいます。

また、相手方の共有名義者が他人に売られる位ならと購入してくれる可能性もあります。トラブルを回避するためにも、可能な限り共有名義者としっかりコミュニケーションを取ってください。

共有名義者とコミュニケーションが取れないような状態の場合は、共有持分を買取る不動産会社か弁護士とのご相談をするようにしましょう。

２. 共有名義者はしっかり把握しておく

先述の通り共有不動産全体の売却には共有名義者全員の同意が必要ですが、誰が共有名義者か分からないと、一層売却が難しくなります。

共有持分は相続されるものですから、共有名義者に子や孫がいれば共有名義者が次々と増えていく可能性があります。

最終的に誰が共有名義者なのか、共有名義者は何人いるのかなど把握できなくなる場合があるので、共有名義者はしっかり把握しておくことが大切です。

３. 持分割合を把握しておく

売却時に必要なので、共有名義者だけでなく、自分が持つ持分割合についてもしっかり把握しておきましょう。

持分割合は、権利証（登記識別情報）または登記事項証明書の所有者欄に記載されます。

もし権利証（登記識別情報）を紛失した場合は法務局で発行手数料掛かりますが登記事項証明書を取得するか（枚数によりますが数百円～数千円）、司法書士に依頼すれば費用（登記事項証明書発行手数料と司法書士手数料)は掛かりますが調べてもらえます。

４. 住宅ローンが残っている場合は金融機関と相談を

どうしても共有持分を売却しなければならない事情がある中で、不動産に住宅ローンの残債があるという方もいらっしゃいます。そんな方は、状況によっては金融機関とローンや担保をどうするかの話し合いが必要となってしまいます。

住宅ローンは基本的に、万が一ローンの支払い能力がなくなった時、例えば債務者が死亡した時などに適用される団体信用生命保険が支払われない限り自分での支払いは免除されません。

金融機関との信用問題に繋がりかねないので、できるだけ住宅ローンを完済するよう（売却代金での完済でも大丈夫です）売却に進んでください。

５. トラブルを回避したい・難しいと感じる場合は専門家を頼る

そもそも不動産売却はとても複雑なうえに、共有持分の売却となるとさらにハードルが上がってしまう方もいらっしゃいます。

そんな時は一人でどうにかするのではなく、専門家を頼りましょう。

不動産会社や司法書士・弁護士など、頼れる先はたくさんあります。契約する不動産会社を探すのと同時に、内容によっては頼れる司法書士や弁護士などを探しておくのもおすすめです。

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まとめ

共有持分も、共有名義者全員の合意があれば不動産売却と同じように売却できます。

しかし複数人で不動産を所有している共有持分は、どうしても相手と意見が合わずトラブルに発展することがあります。

トラブルを回避するため、またはトラブルを解決するために、頼れる司法書士や不動産会社弁護士などを探しておきましょう。

また売却益にもよりますが、共有持分を売却する際に確定申告は必要です。

特に税制面の控除を適用したいとご希望の方は、確定申告をしないと適用されませんので、期間中に必ず確定申告を終えましょう。