共有持分離婚登記｜共有名義の不動産を離婚時に放置するとどうなる？

離婚は人生における大きな転換期であり、多くの課題を伴います。
特に、夫婦で共有している不動産の処理は、複雑な手続きやトラブルのリスクを孕んでいるため、慎重に進める必要があります。
特に、共有不動産の名義変更を放置してしまうと、将来大きな問題に発展する可能性があります。
本記事では、離婚時の共有不動産の登記について解説し、放置することのリスクやトラブルを回避する対策を紹介します。
離婚を検討している方や、すでに離婚を経験された方で、共有持分の不動産の対応に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

離婚時の共有持分登記は放置すると危険！

離婚時に共有不動産の登記を放置すると、将来大きなリスクを抱えることになるため、必ず解決策を見つける必要があります。
共有不動産は、夫婦の共有財産として、離婚の際にどのように対応するかを決める必要があります。
しかし、離婚の際に共有不動産の処理を放置してしまうと、さまざまなリスクが生じる可能性があります。

1:売却や活用が困難になる
共有不動産を売却したり、賃貸に出したりする場合には、他の共有者の同意が必要になります。
離婚後に連絡が取れなくなったり、意見が対立したりした場合には、売却や活用が困難になる可能性があります。

2:ローン返済のトラブル
共有不動産に住宅ローンが残っている場合、片方の共有者がローン返済を滞納してしまうと、不動産全体が競売にかけられる可能性があります。
残りの共有者は住居を失うだけでなく、ローン残債の支払い義務も負うことになります。

3:相続時のトラブル
共有不動産の名義変更を放置しておくと、相続の際にトラブルが発生する可能性があります。
例えば、共有者の片方が亡くなった場合、その共有持分は相続人に引き継がれます。
相続人が複数いる場合、不動産の売却や活用について意見が一致せず、トラブルに発展する可能性があります。離婚した相手の再婚者と共有する事になる場合だってあります。

4:精神的な負担
共有不動産の対応が未完了のまま放置されていると、常に不安やストレスを抱え続けることになります。特に、元配偶者との関係が悪化している場合は、精神的な負担が大きくなる可能性があります。
共有不動産の処理は、離婚後も長く影響を及ぼす可能性があるため、早急に解決策を見つけることが重要です。

離婚時の共有持分登記：住宅ローンが残っている場合の注意点

1:ローン名義人の変更
離婚後も、住宅ローンが残っている場合は、ローン名義人がそのまま住宅ローンを払い続ける必要があります。
そのため、ローン名義人の変更を検討する際には、債権者との協議が必要になります。
債権者は、ローン名義人の変更によって返済能力が低下すると判断した場合、変更を認めません。

2:残りのローン金額
住宅ローンが残っている場合、その金額は財産分与の対象となります。
例えば、不動産の評価額が1,000万円で、残りのローン金額が500万円の場合、財産分与の対象となるのは500万円となります。

3:財産分与
住宅ローンが残っている不動産を離婚によって分割する場合、財産分与は、不動産の評価額から残りのローン金額を差し引いた金額で行われます。
この際に、夫婦間で合意が得られない場合は、裁判で決める必要が出てくることもあります。

4:税金
住宅ローンが残っている不動産を離婚によって分割する場合、名義変更手続きを行う際に、登録免許税などの税金が発生する可能性があります。
また、財産分与によって不動産を取得した場合、場合によっては贈与税が発生する可能性もあります。
（著しく夫婦共有で築いた財産の分与を超えてると判断される場合や、相続税や贈与税を逃れる為に行ったと認められる場合等）

共有不動産の解消方法は売却・財産分与

離婚時に共有不動産を解消するための具体的な方法として、売却と財産分与の2つの方法があります。
それぞれのメリット・デメリット、注意点などを説明します。

●売却
共有不動産を売却し、売却代金を夫婦で分ける方法です。

＊メリット
・共有状態を解消できる。
・売却代金を夫婦で分けることで、財産分与をスムーズに行うことができる。

＊デメリット
・夫婦の合意が必要となる。
・売却手続きに時間がかかる場合がある。

＊注意点
売却価格については、夫婦で話し合い、納得のいく価格で売却することが重要です。
売却手続きは、不動産会社に依頼するなど、専門家に相談することをおすすめします。

●財産分与
財産分与は、離婚の際に夫婦で共有している財産を、それぞれの持分に相当する金額で分割する方法です。

＊メリット
・共有状態を解消できる。
・不動産を売却せずに、一方の共有者に譲渡することができる。

＊デメリット
・夫婦の合意が必要となる。
・不動産の評価額が問題となる場合がある。
・財産分与の金額が不公平になる可能性がある。

＊注意点
不動産の評価額については、不動産鑑定士に依頼するなど、客観的な評価に基づいて行うことが重要です。財産分与の金額については、夫婦で話し合い、納得のいく金額で合意することが重要です。
また、住宅ローンの残債が残っている場合等は財産分与で所有権は移転出来ますが住宅ローン債務者としての立場は変わりません。金融機関との交渉が必要となります。

共有不動産の名義変更：手続きと注意点

共有持分の不動産をどうするか決めたら、名義変更のための登記に移ります。
ここでは手続きの流れ、登記において必要な書類、住宅ローンの状態による注意点について解説します。

1:手続きの流れ
共有不動産の名義変更を行うには、以下の手順で手続きを進める必要があります。

・ 離婚協議書の作成
離婚協議書には、共有不動産の処理方法を具体的に記載する必要があります。

・ 財産分与の合意
共有不動産を売却する場合には売却価格、財産分与を行う場合には分与金額について合意する必要があります。

・ 不動産登記の申請
財産分与の合意に基づいて、不動産登記の申請を行います。

2: 必要な書類
不動産登記の申請には、以下の書類が必要となります。
・ 離婚協議書
・ 登記申請書
・ 印鑑証明書（権利を手放す方の）
・ 住民票（権利を取得する方の）
・ 固定資産評価証明書
・ 委任状（司法書士等代理人へ依頼する場合）

＊注意点
財産分与で住み続ける場合、住宅ローンの状態を必ず確認しましょう。

●住宅ローン完済済みの場合
住宅ローンを完済している場合は、債権者との取り決めは不要で、通常の持分移転登記を行えば良いです。しかし、この時点で双方が合意できる財産分与を行うことが求められます。
また、（根）抵当権が登記上抹消されている事の確認もしましょう。

●住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合、名義変更には必ず債権者との協議が必要です。
住宅ローン契約上、通常、ローンの債務者は物件の所有者や共有者であり、それが居住者であることが前提です。
そのため、名義だけ変更し、債務の負担が一方的になるような形には、債権者からの同意が得られません。
また、名義変更と同時にローンの返済責任をご自身のみで果たせる収入がある場合、もしくは別の第三者へを連帯債務書とする場合は、債権者の了承が得られるケースもあります。

まとめ

離婚時の共有不動産の処理は、放置するとさまざまなリスクが生じるため、早急に解決策を見つけることが重要です。
共有不動産を解消する方法としては、売却と財産分与の2つの方法があります。
売却は、共有状態を解消できる一方、売却価格や手続きに時間がかかる場合があるなど、デメリットもあります。
財産分与は、不動産を売却せずに一方の共有者に譲渡できるメリットがありますが、夫婦の合意や不動産の評価額が問題となる場合があります。また、住宅ローンが残っている場合には片方の名義を外す事を金融機関が安易には了承しません。
共有不動産の名義変更は、手続きが複雑で、専門知識が必要となるため、専門家に相談することをおすすめします。本記事が、読者の皆様の参考になれば幸いです。