離婚時に共有持分のオーバーローンで揉めない！離婚時の住宅ローン対策を徹底解説

離婚後の住宅ローンの処理についてお困りの方へ。
離婚を控えている夫婦にとって、住宅ローンの処理は大きな課題の一つです。
特に、住宅ローンが残っている状態での離婚は、共有名義の解消やオーバーローン（売却しても住宅ローンが返せない）といった問題に直面し、スムーズに解決するためには慎重な対応が必要です。
本記事では、離婚時の住宅ローン処理について、具体的な事例や法律に基づいた解説を通して、夫婦が安心して納得のいく解決策を見つけられるようにサポートします。

離婚時の住宅ローンはどうすればいい？

離婚時に住宅ローンが残っている場合、共有名義のままにしておくと、さまざまな問題が発生する可能性があります。

1:スムーズな売却や賃貸が困難になる
共有名義のままだと、離婚後に家を売却したり賃貸に出したりする場合、相手の承諾が必要です。
相手が承諾を渋ったり、話し合いで意見がまとまらなかったりすると、トラブルに発展する可能性があります。
特に、当時諸費用や内装代も借りているような場合、売却してもローンの残債を返済しきれない可能性があり、売却自体が出来ない事も考えられます。

2:後々の手続きが複雑化
離婚後に共有名義を解消したり、相続が発生したりする際に、住宅ローンが残ったままだと、手続きが複雑化することがあります。
例えば、相手と連絡が取れない、書類を用意してくれない、又は相続が生じ共有者が知らない人になったりした場合、手続きに時間がかかったり、費用がかかったりすることが考えられます。

3:返済トラブルのリスク
離婚後、相手が住宅ローンの返済を滞納し、自分が連帯債務者や連帯保証人になっていた場合、金融機関から返済を求められます。
最悪の場合、競売にかけられ安価に売却され借金だけが残る場合もあります。
また、離婚後に相手と関わりたくないと考えている場合でも、ローンの返済に関する手続きなどで、再び関わる必要が生じる可能性があります。
離婚時に住宅ローンが残っている場合は、これらの問題を事前に考慮し、適切な処理方法を選ぶことが重要です。

共有持分離婚時の住宅ローン：3つの一般的な処理方法

離婚時の住宅ローンの処理方法は、大きく分けて以下の3つの方法があります。

1:一方が取得して代償金を支払う
夫婦の一方が住宅を単独で取得し、もう一方に取得する共有持分の代償金を支払う方法です。

・メリット
一方が住宅を取得することで、住み替えや売却などの自由度が高まります。
住宅を取得した方は、ローンを単独で返済することで、確実に自分の単独所有物となります。

・デメリット
代償金の金額が高額になる可能性があります。
代償金の支払いが難しい場合、融資を受けたくても共有持分に対する融資を都市銀行などの低金利金融機関は取り扱っていません。

2:売却して代金を分ける
住宅を売却し、売却代金を夫婦で半分ずつ受け取る方法です。

・メリット
迅速に住宅の処分ができるため、手続きが簡単です。
またお互いの負担がなくなります。
売却代金を分けることで、金銭的な精算が明確になります。

・デメリット
売却代金がローンの残債を下回る可能性があり、離婚夫婦が共同債務を負う可能性があり関係が続きます。
すぐ売れなかった場合、精神的な負担が大きくなります。
愛着ある家だっただけに尚更です。

3:共有状態にする
住宅を夫婦で共有し、それぞれが持分を維持する方法です。

・メリット
住宅を手放さずに済みます。
ローンの返済は、金融機関との契約内容の割合に応じて負担します。

・デメリット:
離婚後も夫婦の関係が継続的に必要になるため、トラブルが発生する可能性があります。
売却や賃貸など、住宅に関する意思決定を行う際に、相手の同意が必要となります。

売却しても住宅ローンが残る場合の離婚時における処理

住宅ローンの残債が住宅の価値を上回る「オーバーローン」状態は、離婚時の処理が特に複雑になります。

1:オーバーローンの原因
オーバーローンは、住宅の価値が下落したり、諸費用や内装費を一緒に借り入れていたり、購入から短期間で離婚となってしまう時に往々にして発生します。
売却する家の資産価値が低下していると、残債を返しきれずにオーバーローンになります。

2:オーバーローン状態での処理
オーバーローン状態では、上記の3つの処理方法に加えて、以下のような方法を検討する必要があります。

・住宅の価値向上策
リフォームやリノベーションを行うことで、住宅の価値を高め、売却価格を引き上げることを検討します。
例えば、築年数の古い住宅を最新の設備や内装にリフォームしたり、間取りを変更して使い勝手を向上させたりすることで、魅力的な物件に変えられます。
当然の事ながら先に内装費支出がある為、内装費以上に価値を上げれる自信を持てないとなりません。
客観的に住宅の状況を確認し慎重に判断しましょう。

・ローンの借り換え
金利の低いローンに借り換えることで、返済負担を軽減できます。
借り換えによって、毎月の返済額を減らし、住宅を維持できる可能性があります。
ただし、借り換えには審査が必要であり、条件によっては借り換えができない場合があります。

・債務整理
債務整理によって、住宅ローンとは別のローン残債を減額したり、返済計画を見直したりできます。
債務整理には、任意整理、個人再生、破産など、さまざまな方法があります。
債務整理を行うことで、返済負担を大幅に軽減できる可能性がありますが、信用情報に登録され長期間新たなローンを組むことは出来なくなります。
また破産の場合は住宅も手放す事になります。

3:法律に基づいた対応
住宅の離婚に関する具体的な処理方法は、法律に基づいて行う必要があります。
民法第768条(財産分与)では、協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求できるとされています。
住宅は共同財産であるため、財産分与の対象となり、離婚時に適切に処理する必要があります。
売却しても住宅ローン残債が残るような状態の場合は住宅を維持する事も考えるでしょう。
ではその後の返済を誰が行い、住宅にはどちらが住むのか、仮に住宅ローンの返済額と同程度の住宅家賃を比較した場合、住宅ローンを支払い住宅に住む事が得する事に感じる場合もあると思います。
法律家を交えどのように財産分与を行うかを話し合い、相手方と交渉しましょう。

離婚時にオーバーローン状態で共有持分を所有している場合

オーバーローン住宅の共有持分が離婚後に自分の名義で残った場合のトラブル回避や解決策を見つけるための参考資料を提供します。

1:売却による清算
通常は住宅を売却し、売却代金でローンの残債を返済した後、残りの代金を夫婦で分けるというケースがあります。
売却代金がローンの残債を下回った場合は、夫婦で不足分を負担することになります。
例えば、売却代金が2000万円、ローンの残債が2500万円の場合、夫婦は500万円を均等に負担することになります。

2:債務整理による解決
債務整理によって、別のローンの残債を減額したり、返済計画を見直したりすることで、オーバーローン住宅を維持するケースもあります。
債務整理には、任意整理、個人再生、破産など、さまざまな方法があります。
債務整理を行うことで、返済負担を大幅に軽減できる可能性がありますが、信用情報に登録され長期間新たなローンを組むことは出来なくなります。また破産の場合は住宅を手放す事になります。

まとめ

離婚時の住宅ローン処理は、共有名義の解消やオーバーローンなど、さまざまな問題が発生する可能性があります。
本記事では、離婚時の住宅ローンの処理方法を、具体的な事例や法律に基づいた解説を通して説明しました。
離婚時に安心して納得のいく解決策を見つけられるように、それぞれの状況に合わせて適切な方法を選択することが重要です。
オーバーローン状態の場合は、専門家である弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。