共有持分を売却・譲渡したときにかかる税金とは？共有持分にまつわる税金を徹底解説！

はじめに

共有持分は管理や処分などに制限があり、自分の持分であるにもかかわらず自由に活用できず、扱いが複雑です。

また、この共有持分を離婚や相続などの際に売却や譲渡をすると、税金が課税されます。

しかし、共有持分の税金は複雑なものが多く、理解しづらいという方が多いです。

そこで、本記事では、共有持分についての所有や譲渡に対する税金について紹介します。

また、共有持分の基本知識についても紹介しますので、共有持分をお持ちの方は最後までぜひご覧ください。

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そもそも共有持分とは？

共有持分とは、ある不動産に対して2人以上が共同所有している状態において、それぞれの共有者が持っている部分的な所有権のことです。

この所有権は、土地や建物などの不動産を物理的に分けているものではなく、その不動産をどの程度の所有権、つまりどの程度の割合を所有しているかということを表します。

そして、共有持分は２分の１（1/2）や３分の１（1/3）のように表されます。

例えば、2000万円で売買する不動産を2人で半分ずつ所有権を持っている場合は、その不動産に対する共有持分は1/2ずつであり、1人あたりの配分は1000万円です。

◆共有状態の不動産の制限

共有持分が設定されている不動産は、不動産を共有している状態であり、自分だけのものではないということです。

そのため、民法上では、共有物の処分や大きな変更を加える場合には共有者全員の同意が必要であるとされています。

つまり、共有している不動産全体を第三者に売却や譲渡などする際には、共有者全員の同意を得る必要があるのです。

また、譲渡や売却でなくても、短期的な貸し出しやリフォームなどの管理行為をする場合、共有持分を持っている割合の過半数の同意が必要とされています。

壊れた物を修繕するような保存行為に関しては共有者であれば誰でも単独意志で行う事が出来ます。

共有している不動産の譲渡や貸し出しなどの行為は制限が設けられますが、共有持分の本質は所有権です。

そのため、自分が有する持分のみに関しては、他の共有者へ同意を得ずに自由に処分ができます。

しかし、ローンが残っていたり抵当権が設定されていたりする場合は、自由に処分できるわけではないので注意が必要です。

◆共有持分の譲渡方法について

共有持分は譲渡ができますが、譲渡が有償か無償のどちらであるのか、譲渡相手が共有者か第三者によって譲渡方法は異なります。

多くの場合、譲渡相手は共有者であることが多いので、今回は、相手が共有者である場合に絞って紹介します。

１.有償で譲渡する場合(売買)

有償で共有持分を譲渡する場合、その行為は売却と呼ばれます。共有持分を売却する場合、不動産売買と同じように、共有持分の所有権を渡して対価を受け取ります。

この場合、後々トラブルが起きないように書面を作成してお互い署名捺印をして、必ず記録を残すようにしましょう。

２.無償で譲渡する場合(贈与)

無償で譲渡する場合は、贈与と呼ばれ、ただ共有持分の所有権を渡すのみの行為です。贈与の場合でも後々トラブルが起きないように書面を作成して記録を残すようにしましょう。

共有持分を所有している場合にかかる税金とは？

共有持分を所有している場合、その不動産に対して課せられる税金を支払う必要があります。

不動産を1人で持っている場合には、固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなければなりませんよね。

それと同じで、共有持分であっても、不動産の所有権を所有しているのですから、自分が持っている分の税金は支払わなければならないのです。

しかし、共有持分の場合は、支払い方法において注意するべきことがあります。

それは、共有されている不動産に対する税金を支払う際には、各自治体が決めた、

『代表者が支払わなければならない』ということです。

共有持分を持っている方が別々で支払うことは自治体が認めない限り出来ないのです。しかし、これはあくまでも代表者による「立て替え」であり、他の共有持分を有する方にも支払い義務はあります。

そのため、代表者が全額を負担しなければならないわけではありません。ただし税金の支払いが滞った場合は基本代表者へのみ督促状が届く事になります。

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＊賃貸収入が入った場合の税金について

賃貸として不動産を貸し出していて収入が入ってくると、賃貸収入は不動産所得（規模により事業所得）として計上されるため、毎年確定申告をして納税する義務が発生します。

総収入から必要経費を差し引いた金額が課税所得金額と呼ばれ、この課税所得金額が赤字でなければ所得税を支払う義務が発生するのです。

共有持分の場合は、その持分の割合に基づいて収入を受け取るので、確定申告の際には注意してください。

共有持分を有償で譲渡(売却)した際の税金について

共有している不動産であっても、所有していることで税金がかかるという理由で売却したいという方もいらっしゃるはずです。

しかし、共有持分の売却の際にも、利益が発生すれば税金を納入する義務が発生します。

この際に発生する税金の税率が、共有持分を何年持っていたかによって変化します。

そして、その共有持分の所有年数に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類されます。

2つの具体的な違いは、共有持分を持ち始めて『5年以下』であるかどうかです。

5年以下の場合は「短期譲渡所得」に、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」に分けられます。

ただし、相続によって共有持分を所有した場合は、被相続人の所有期間を引き継ぎますので被相続人の方が５年を超えて所有していた場合、相続と同時に売却しても５年を超えた所有期間の長期譲渡所得に分類されます。

この2つの税率には、大きな差があります。

1.短期譲渡所得
・所得税率　30％
・住民税率　9％

2.長期譲渡所得
・所得税率　15％
・住民税率　5％

＊短期・長期にかかわらず令和19年まで復興特別所得税2.1％が別途掛かります。

以上のような税率であるため、共有持分の売却は長く所有している方が納税額を抑える事につながるといえます。

譲渡所得金額の計算方法としては、譲渡収入額-(取得費+取得諸費用・譲渡諸費用)-特別控除額で求められます。これに税率をかけることで税金の金額が算出されるのです。

◆確定申告について

共有持分を売却した年の翌年2月16日～3月15日までに確定申告を申請しなければなりません。

つまり、共有持分を売却したのであれば、売却後に受け取った金額、費用などをまとめて、確定申告するようにしましょう。

共有者全員で売却した場合でも各々に確定申告が必要です。

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共有持分を無償で譲渡(贈与)した際の税金について

共有持分を売却する際の税金や確定申告についてお伝えしてきました。

しかし、トラブルに巻き込まれるという不安もあり、売却に前向きではない方もいらっしゃるでしょう。そのような方には「贈与」という選択肢があります。

◆贈与した際の税金

共有持分を贈与した場合、贈与した側には税金はかかりません。

しかし、共有持分を贈与された側には贈与税という税金がかかります。

また、共有者が共有持分を放棄して、その共有持分を取得した場合も贈与とみなされて、共有持分を受け取った側に贈与税がかかります。

そのため、ただ共有者が共有持分を放棄しただけであるからといって、共有持分を受け取ったまま税金を納めないことは許されていません。

◆共有持分を譲渡する際に注意するべきこと

共有持分を譲渡する際は、トラブルを避けるために注意するべきことがあります。

それは、自分の意思を事前に伝えておくことです。

自分の共有持分のみを譲渡したい場合は、共有者の間で解決することが理想です。そのため、できる限り譲渡したいという意思を事前に伝えておきましょう。

そうすることで、後の税金トラブルが避けられたり、他の共有者とのトラブルも軽減されます。

まとめ

共有持分はある不動産に対して、所有権をどの割合で持っているのかということを表すものです。

不動産を共有している方は、共有しているが故に一般的な不動産のように譲渡できません。

そして、共有持分の所有、売却、贈与には税金がかかり、課税される税金は、それぞれ固定資産税、譲渡所得税、不動産取得税・贈与税など異なります。

また、共有持分であっても売却の際は各々が確定申告する必要があるので覚えておき、税理士へ相談するのも一つです。