再建築不可の土地の相場はどれくらい？思っていたより低かった時の活用方法もご紹介！

はじめに

再建築不可物件は、老朽化が進んでいる上に法令の制限があるため、そのままの状態で永く住み続けたり、活用したりするのは難しいといえます。活用できないのであれば、再建築不可の土地を売却したい方も多いでしょう。

そこで気になるのが、再建築不可の土地相場ですよね。

今回は、再建築不可の土地を売却する際の相場と、思っていたより低かった場合の活用方法についてご紹介します。

何も知らないまま売却してしまうと後悔する可能性もあるので、ぜひ本記事を参考にしてください。

再建築不可の土地相場はどれくらい？

再建築不可の土地は、周辺相場のおよそ50〜70％程度で売買されるケースが多いといわれています。

一般的な不動産の土地相場よりも安くなる理由としては、以下の2つが挙げられます。

・金融機関の住宅ローンを借りることが難しい
・建て替えができないため、実用性が低い

ローン審査において、再建築不可物件の土地は「家が建てられない土地」とみなされます。よって、担保価値としてかなり低く評価されるため、住宅ローンが借りられなかったり、金利が高くなったりします。

そのため、現金で購入しなければいけなくなり、購入したくても購入できない方が増えるのです。

また、再度売却するときにも売却しにくいです。これは、家が古くなった際に、建て替えができないデメリットがあるためです。

しかし、「再建築不可物件」が「絶対に売れない」のかと聞かれると、そういうわけではありません。

安く購入し、リフォームして誰かに貸して賃料収益をあげたい方や、リノベーションをして住みたい方のように、購入希望者は一定数いらっしゃいます。

そのため、相場価格内であれば売却できる可能性は十分にあります。

再建築不可物件は、解体して更地にした後に新しく建物を建てることはできませんが、リフォームすることは内容により可能なことを把握しておきましょう。

再建築不可の土地の相場が安くなる理由とは？

再建築不可の土地の相場が安くなる理由に以下の３点があげられます。

１.ローンが使えないため買い手が少ない

一般的に、不動産を購入するときは、住宅ローンを組みます。しかし、再建築不可物件では住宅ローンが使えません。

住宅ローンは、金融機関が担保となる不動産の価値に基づいて、融資の可否を決定します。

再建築不可物件は一般的な不動産に比べて、新しく建物を建てられないことや、老朽化が進んでいることから資産価値が低いため、担保としては不適格だと判断されてしまうのです。

２.いつか解体が必要だから

再建築不可物件は、更地にして新たに建物を建てたり、増改築したりできません。これは、再建築不可物件が、「建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上面していない」、つまり「接道義務」を満たさないためです。

また、再建築不可物件は、建てられてから長い年月が経っており、地震や台風による自然災害で倒壊するリスクが非常に高いです。

自然災害や地震が多い日本で、倒壊・崩壊の恐れがある住宅に住むのはリスクが高いですよね。そこで、自然災害や有事の際に備えようと考えても、建て替えや増改築はできません。

さらに、住み続けたとしても建て替えや増改築できず、いずれは解体して更地に戻る時があります。

物件そのものの活用方法が限られるため、相場が安くなる傾向にあります。

＊築年数が古い物件が多い

再建築不可物件には築年数が古い物件（築40年以上経過）が多く存在します。

再建築不可物件が生まれる主な理由は、物件が建てられた当時に建築基準法を満たしていたものの、建築基準法の制定・改正後に基準を満たせなかったことが原因です。

建築基準法の改正後は、基準を満たしていない物件は新たに建築することができません。

相場よりも安い再建築不可物件は活用できる？

売却しようと思っていても、相場より低いことから活用する方向で進めるか悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。

では、相場よりも安い再建築不可物件・土地は活用できるのでしょうか。

◆リフォームをして賃貸物件にする

再建築不可物件でも、建築確認申請の必要ない範囲の工事であれば工事可能で、増築を伴わず対象外建築物であればフルリフォームも検討できます。

需要を把握した上で工夫すると、収入源として期待できます。ただし、再建築不可物件のリフォームは工事の費用が高くなることが一般的です。

◆再建築可能物件にして売却する

再建築不可物件を、再建築可能な通常の住宅用地として売却する方法もあります。その際の手段として、選択肢に入るのは以下２つの方法です。

1.敷地の拡張

接道距離が足りず再建築不可とされている場合、隣地が空き家であったり、隣地の所有者と話し合ってその土地を購入したりして、接道義務を満たせば再建築が可能です。この方法は、予算に余裕がある方におすすめの方法です。

2.43条但し書き道路の申請

再建築不可の土地でも、敷地を拡張したり、一定要件を満たすことで、建築審査会の同意を得られる可能性があります。同意を得られれば、特定行政庁から建築許可が出る可能性もあります。

そうすれば、再建築不可の土地でも新たに建物を建てられるのですが、必ず許可が出るとは限らないので、時間に余裕がある方は周辺環境調査や役所で調査をしてみましょう。

再建築不可物件の土地売却を有利に進める3つのポイント

1.「隣地の購入」で再建築を可能にする

再建築不可物件であっても、「接道義務」を満たせば建築可能となるケースがあります。土地間口を広げるために隣地を購入し、接する道路の幅を広げる方法が挙げられます。

ただし、購入のための費用と隣地所有者との交渉が必要であることを忘れないでください。

隣地を買い取って土地間口を広げられれば（建築基準法上の道路に２ｍ以上接道）、再建築が可能になり、不動産の価値は上がるので、検討する価値はあるでしょう。

2.リフォーム・リノベーションを行う

柱や梁などの構造体を解体して建物を建て替える場合、申請が必要です。

再建築不可の土地の場合、この申請を通すことは不可能ですが、構造体を残したまま行うリフォームで一定要件の建物の場合申請が不要な為、リフォームやリノベーションを行えます。

リフォームによって不動産の資産価値を高めてみてはいかがでしょうか。

3.再建築不可物件を買取可能な不動産会社を見つける

不動産会社の中には、再建築不可の物件・土地を多く扱っている会社や、再建築不可物件を専門としている買取会社が存在します。

その会社の中には、買い手を見つけるためのノウハウを持っていたり、再建築不可物件に特化した事業を行っていたりしているケースが多いです。

専門性の高い会社に相談したり依頼したりする方が、闇雲に不動産会社や買取会社を探して売るよりも、有利に売却を進められる可能性が高いといえます。