再建築不可物件に建物を建てる裏ワザとは？再建築不可物件について解説します！

はじめに

再建築不可物件とは、特定の条件下で新たな建物を建てることが許可されない物件を指します。

これらの物件は、法律上の制約により、所有者にとって手をこまねく状況を生じさせることがあります。

以下では、再建築不可物件の主な原因とその対処方法について解説します。

再建築不可物件に建物を建てられる方法、所有し続けることのリスクとコストを最小限に抑える方法もご紹介しているので、ぜひご一読ください。

扱いにくい物件である、再建築不可物件を有効に活用するためにも、今回の記事の内容をご参考いただければ、幸いです。

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再建築不可物件になる原因とは？

1.接道義務違反

再建築不可物件となる大きな要因の一つは、接道義務違反です。

敷地が道路に接していない、または接している道路との接道幅が狭いといった事情により、接道義務違反が発生します。

特に市街地における多くの再建築不可物件は、この接道義務違反が原因となっています。

＊接道義務の背景

接道義務は、建築基準法に基づいて定められており、災害時に緊急車両が安全に通行でき、住民がスムーズに避難できるように安全を担保したり、開放空間と接したりすることにより衛生上も快適にするための制度です。

その為、特に接道義務が規定された1950年以前に建てられた建築物において、現代の建築基準法の基準に合致せず違法状態となるケースが多いとされています。

2.市街化調整区域の土地

市街化調整区域に指定されている土地も再建築不可物件となる要因です。

特に郊外エリアでは、無秩序な市街化を防止する目的で市街化調整区域が設けられており、ここでは原則として新たな建物の建設は認められません。

＊市街化調整区域の制度

市街化調整区域の制度は、都市計画法に基づいており、自然環境の破壊や景観の悪化を防ぐ目的があります。

この制度により、市街化を抑制すべき地域と市街化を図るべき地域が明確に区分され、無秩序な開発行為を防止しています。

再建築不可物件に建物を建てるための裏ワザとは？

再建築不可物件に建物を建てるための方法を3つご紹介します。

【①　隣地の一部を買い取る　】

隣地の一部を購入することで、敷地の道路接面を2m以上に広げることが可能となり、再建築の機会を作る事が出来るのです。

この手法は、特に隣地の家が広い場合に再建築不可の事由が接道不十分の場合において有効です。

ただし、この方法にはいくつかの注意点があります。

・隣地所有者の同意が必要
⇒隣地所有者との協議が不可欠です。事前によく話し合い、合意に達する必要があります。

・購入費用
⇒場所によって買い取る土地の価格にかなりの費用が必要となる場合もあります。予算計画をしっかりと立てることが重要です。


【②　隣地と等価交換する　】

旗竿地や接道が困難な土地の場合、隣地との等価交換によって接道義務を満たす方法があります。

この方法の大きなメリットは、交換する土地の価格が同等であれば、追加の費用が事務手続費用程度に抑えられる事です。

・譲渡所得税の特例
⇒固定資産の交換には譲渡を無かった事とする特例があり、要件を満たした場合には譲渡所得税が課されません。

しかし、この方法にもデメリットがあり、それは隣地の所有者との合意が必要である点と測量と分筆が必要となります。

本地・隣地共に分筆をするには境界確定が必要となる為、境界確定が本地・隣地どちらかでも済んでいない場合には、交換とは関係の無い隣地にも境界確認をしていただく必要があります。

【③　隣地を建築確認時のみ借りる】

隣地の一部を一時的に借りて接道義務を満たす方法もあります。この手法は、買い取りや交換が難しい場合に有効です。

注意点としては以下の点が挙げられます。

・賃貸借契約書の重要性
⇒隣地の所有者と賃貸借契約書を交わすことが必要です。この契約書には、地代、使用期間、その他の条件が明記されている必要があります。

・隣地所有者との合意
⇒地代や使用期間について、隣地の所有者としっかりと合意を形成することが非常に重要です。この合意がないと、後でトラブルの原因となる可能性があります。

以上のように、再建築不可物件に建物を建てるためには、いくつか独創的な手法が存在します。

それぞれの方法には注意点があり、自分の状況に最も適した方法を選ぶことが重要です。

再建築不可物件を維持するリスクとは？

1:建物の老朽化と修繕費

再建築不可物件の多くは築年数が経過しており、老朽化が進行しています。これに伴い、安全性を確保するために修繕費が必要です。

特に防火性能や耐震性能を向上させるための補強工事は、150万円以上の費用がかかることがあります。

2:建物の倒壊リスク

災害などにより建物が倒壊するリスクも存在します。倒壊時には同一の建物に建て替えができないため、家を失う可能性があります。

また、救助車両の進入が困難となり、避難が困難になる可能性があります。

3:固定資産税の上昇

空家や更地となった場合、固定資産税の負担が増大するため、財政的な負担が増加します。

4:管理の困難

管理が行き届いていない再建築不可物件は、周囲の環境悪化の原因ともなり得ます。明確な目的を定め、適切な管理や利用計画を立てることが重要です。

再建築不可物件の対処方法とは？

◆再建築可能にする抜け道の具体的な手法とリスク

再建築可能にするための抜け道は複数存在します。

これには、隣地の一部を買い取る、等価交換する、一時的に借りるなど、前述の通りいくつかの方法があります。

しかし、これらの手法は隣地の協力を得なければならなかったり手続きが難しく、費用もかかるため、一概に現実的な方法とは言えません。

それぞれの方法には、独自のリスクとコストが伴いますので、慎重な検討が必要です。

◆不動産買取会社に依頼することで得られるメリット

再建築不可物件を専門に取り扱っている不動産買取会社に依頼するのも一つの方法です。

専門の不動産買取会社は、再建築不可物件を買い取り、活用ノウハウを持ち合わせています。そのため、物件を現金化してくれる可能性が高いです。

専門家に依頼することで、スムーズな取引が期待でき、また、適切な価格での買取が可能になる場合もあります。

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◆管轄の自治体に確認して地域による違いに対応する

再建築可能になる条件を確認するため、管轄の自治体に問い合わせることも重要です。

自治体によっては、特定の条件下で再建築の許可を得ることが可能な場合もあります。

地域や自治体によっては、耐震補強やリフォーム工事であれば特別な補助金や制度が用意されていることもあるため、詳しく調査する価値があります。

◆43条但し書き申請を出して法的手続きを行う

建築基準法第43条に基づいて、再建築の許可を得るための申請を出す方法もあります。この申請により、再建築を可能にすることができる場合もあります。

ただし再建築不可の要件を如何に別の部分で補えるか等の証明をしなければなりません。（例えば接道している道路が狭い場合は並びの所有者全員よりセットバックする同意書を取る等）

この申請には多くの書類や証明が必要とされる場合が多いです。そのため、事前にしっかりと準備と確認が必要です。

以上のように、再建築不可物件に対する対処方法は多岐にわたります。

それぞれの方法にはメリットとデメリットがあり、状況に応じて最適な手法を選ぶ必要があります。

まとめ

再建築不可物件に指定される原因として、接道義務に違反していることや市街化調整区域に指定されていることが挙げられます。

そんな再建築不可物件に建物を建てるためには主に3つの方法があります。

3つの方法は近くの土地を買い取ったり、借りたりすることで再建築不可物件の土地を広げて接道義務を満たしていない土地の接道義務を満たすためのものでした。

しかし、土地を広げる方法で再建築不可物件を建て直そうとすると一定のリスクが伴います。

再建築不可物件を所持し続けることは、維持費の増大と老朽化への対応に追われることにもなります。

再建築不可物件のリスクを最小限にするためにも、再建築不可物件を扱いなれた活用ノウハウを持つ不動産会社に売却することもおすすめです。

再建築不可物件の処理にお悩みの方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。