再建築不可物件とは何？売却時の査定方法や再建築可能にする方法を紹介

再建築不可物件の売却を検討しているあなたは、適切な査定方法や売却価格が分からず、不安を感じているかもしれません。
さらに、売却前に再建築可能にする方法がないのか、疑問に思っている方もいるでしょう。
このブログ記事では、再建築不可物件の査定方法、売却価格、リスク、そして再建築可能にする方法を、わかりやすく解説します。
この記事を読めば、再建築不可物件の売却に関して、抱えている疑問を解決し、安心して売却を進められるようになるでしょう。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に2m以上接していないために、新しい建物を建てることができない土地のことです。（他にも市街化調整区域内等ありますが今回は割愛します）
建築基準法上の道路とは、原則的に幅員4m以上、特定行政庁が指定した区域内では6m以上の道路を指します。建築基準法では敷地と道路の関係に規定があり、【建築物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければならない】と定められています。
つまり、再建築不可物件は、建築基準法上の道路に面している部分が2mに満たないため、建築確認申請が下りず、新しい建物を建てることができないのです。
再建築不可物件が存在する背景には、建築基準法の改正や都市計画の変更などが挙げられます。
例えば、かつては道路幅員が狭くても建築が許可されていたケースがあり、その後、建築基準法が改正されたことで再建築不可物件になったという事例もあります。

また、都市計画の変更によって、道路の幅員が狭くなった場合も、再建築不可物件となることがあります。
再建築不可物件は、都市計画区域内の市街化区域に存する場合、資産価値に大きく影響します。
元々市街化を抑制する目的の市街化調整区域には多く存在しています。
市街化区域は、街の活性化のために活用される区域で、再開発などが盛んに行われています。
一方、市街化調整区域は、無秩序な開発や市街地の拡大を防ぐために、そもそも建築が制限されている区域です。
再建築不可物件は、市街化区域内では、建築基準法上の道路に2m以上接していない土地として、区分されています。

再建築不可物件の売却価格相場

再建築不可物件の売却価格は、一般的な物件と比較して安価になります。
これは、再建築不可物件は、新しい建物を建てることができないため、価値が低くなります。
そのため、売却価格は建築可能な物件よりも大幅に安くなるケースが少なくありません。
再建築不可物件の売却価格を左右する主な要因は、以下の通りです。

1. 立地条件：駅からの距離、周辺環境、日当たりなど

2. 土地の広さ：土地が広すぎると総額が大きくなり買い難くなるため、単価は下がります。

3. 建物の構造：築年数、耐震性、リフォームの状況など

4. 周辺の物件価格：周辺の物件価格を参考に、売却価格が決定されます。

再建築不可物件の売却価格は、これらの要素を総合的に判断して、査定されます。
売却価格を高くするためには、可能な限り物件の価値を高める工夫が必要です。
例えば、リフォームをして、建物の状態を良くしたり、周辺環境を整備したりすることで、売却価格を高めることができます。
また、再建築を可能にする方法があれば、売却価格が大幅に上昇する可能性もあります。

再建築不可物件を所有し続けるリスク

再建築不可物件を所有し続けることには、様々なリスクが伴います。
具体的なリスクとしては、以下のようなものが挙げられます。

1. 税金負担：固定資産税や都市計画税などの税金が、空家のまま放っておいたり、建物が建っていない土地は建物が建っている土地の約3～６倍になります。

2. 犯罪への悪用：空家になっている場合、不法投棄や不法侵入などの犯罪に悪用されるリスクがあります。

3. 倒壊リスク：老朽化した建物は、地震や台風などの災害によって倒壊するリスクが高くなります。

4. 損害賠償責任：倒壊によって、隣地や通行人に被害が発生した場合、損害賠償責任を負います。

5. 相続問題：活用していない再建築不可物件を相続した場合でも、相続税の負担がその分大きくなります。

これらのリスクを回避するためには、再建築不可物件を売却することが有効な手段となります。
再建築不可物件を売却することで、税金負担を軽減し、犯罪や倒壊のリスクから解放されることができます。
また、売却によって得られた資金は、新たな住居の購入や投資など、より有効に活用できます。

再建築不可物件を再建築可能にする方法

再建築不可物件を再建築可能にするには、接道義務を満たすための方法が必要になります。
具体的な方法としては、以下のようなものが挙げられます。

1. 隣地からの土地の購入：敷地の道路に面している部分が2m以下のため再建築不可となっている場合は、隣地から土地を借りたり、購入したりすることで、再建築可能になる可能性があります。

2. 建築基準法43条1項の但し書きの活用：建築基準法43条では、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接しなければならならないとしていますが、その後に但し書きがあります。

但し書きとは、法律の条文中に、例外的な場合を規定するものです。
建築基準法43条の但し書きには、敷地が道路に接していない場合でも、周囲の状況や建物の条件などによって、建築を許可されるケースが規定されています。
但し書き道路として許可がもらえないか、自治体役場の「建築指導課」に相談してみましょう。

これらの方法には、それぞれ注意点があります。

1. 隣地からの土地の購入：隣地からの土地の購入は、交渉が難航する可能性があります。
また、購入費用や土地の再測量や分筆や合筆も必要となる可能性があり費用も掛かります。

2. 建築基準法43条1項の但し書きの活用：但し書きの適用には、近隣所有者も含めて厳しい条件が課されることがあります。また、自治体によって解釈が異なる場合もあるため、事前に確認が必要です。

再建築可能にする方法は、物件の状況や周辺環境によって異なります。
そのため、再建築可能にする方法を検討する際は、不動産会社に相談することが重要です。

まとめ

再建築不可物件の売却は、一般的な物件とは異なる点が多く、適切な知識と情報が必要です。
再建築不可物件の売却を検討する際は、以下の点を理解しておくことが大切です。

1. 再建築不可物件の売却価格は、建築可能な物件よりも安価になる。

2. 再建築不可物件を所有し続けることには、税金負担や犯罪への悪用、倒壊リスクなど、様々なリスクが伴う。

3. 再建築不可物件を再建築可能にする方法もあるが、注意点や条件などが複雑である。

再建築不可物件の売却をスムーズに進めるためには、経験豊富な不動産会社に相談することが重要です。
不動産会社は、物件の状況や周辺環境を詳しく調査し、適切な査定方法や売却価格を提示してくれます。
また、再建築可能にする方法についても、専門的な知識と経験に基づいて、適切なアドバイスをしてくれます。
再建築不可物件の売却は、不安や疑問が多いですが、適切な情報とサポートがあれば、安心して売却を進めることができます。
この記事が、再建築不可物件の売却を検討する方の参考になれば幸いです。