再建築不可物件のリフォームはできる？メリット・デメリット・費用を解説

再建築不可物件を購入しようか迷っている、またはすでに所有していてリフォームを検討している方は是非お読みください。
再建築不可物件のリフォームって、そもそもできるのか、費用はどのくらいか、購入するメリットやデメリットはあるのかといった疑問をお持ちの方がいらっしゃると思います。
この記事では、再建築不可物件のリフォームに関する情報を解説し、読者が適切な判断を下せるようにサポートします。
この記事が少しでも役に立つことができれば幸いです。

そもそも再建築不可とは？

再建築不可物件とは、建築基準法の規制により建て替えの許可がおりない物件のことです。
では、なぜ再建築不可になってしまうのでしょうか？主な原因としては、以下のようなものが挙げられます。

1:接道義務違反
建築基準法では、都市計画区域内で建物を建築する場合、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上の間口で接しなければなりません。
この条件を満たしていない物件は、再建築不可となる可能性があります。
例えば、道路に接している部分が狭かったり、道路が建築基準法上の道路ではない（道路形状はしているが幅員が狭い、行き止まりである等様々な理由から建築基準法上道路として認められていない）場合などが該当します。

2:市街化調整区域
市街化調整区域は、無秩序な市街地の拡大を防ぐために、建築制限が設けられている地域です。
この区域内にある物件は、再建築が困難な場合があります。
市街化調整区域では、開発行為が制限されているため、農業を営んでいる家の跡継ぎの家等でなければ再建築が認められないケースが多いです。
ただし、既に集落が出来上がっているような場所等、地域によって例外的に再建築が認められる場合もあります。
市街化調整区域での開発許可基準については役所で確認する事が出来ます。

これらの理由により、再建築不可物件は、通常の物件よりも安く購入できることが多いですが、その分リスクが伴うことを理解しておく必要があります。

再建築不可物件のリフォームはどこまで可能？

再建築不可物件のリフォームは、建築確認申請を必要としない範囲内であれば可能です。
しかし、再建築不可物件は、建て替えができないため、以下のリフォームは原則としてできません。

1:再建築
再建築不可物件は、その名の通り建て替えができない物件です。
そのため、建物を壊して新たに建物を建てることはできません。
再建築ができないということは、物件の寿命が尽きた際に、新たに建て替えられないことを意味します。

2:増築
敷地内に新たな建築物をつくったり、物件の延床面積を増加させたりする工事は、増築に該当します。
再建築不可物件では、増築ができません。
増築ができないということは、将来、家族が増えても、住居スペースを増やせない可能性があります。

3:改築
建物の構造、用途、面積、間取りなどを大きく変更する工事は、改築に該当します。
再建築不可物件では、改築もできません。
改築ができないということは、現在の間取りに不満があっても、大幅な変更ができないことを意味します。

4:二分の一以上の大規模な修繕や模様替え
建物の主要構造部である壁、柱、床、梁、屋根、階段などを二分の一以上修繕したり、模様替えしたりする場合は、建築確認申請が必要となります。
再建築不可物件では、建築確認申請が下りないため、大規模な修繕や模様替えはできません。
大規模な修繕や模様替えができないということは、建物の老朽化が進むにつれて、快適に住むことが難しくなる可能性があります。

再建築不可物件のリフォーム、費用はどのくらい？

再建築不可物件のリフォーム費用は、築年数やリフォーム内容によって大きく異なります。
築年数が古い物件は、耐震補強や給水管交換などの必要性が高いため、リフォーム費用が高額になる傾向があります。
耐震補強は、地震対策として重要なリフォームですが、費用が非常に高額になる場合もあります。
給水管交換は、老朽化した給水管が破裂するリスクを回避するために行う必要があり、こちらも多額な費用がかかります。

また、リフォーム内容によって費用は大きく変わります。

例えば、壁紙の張替えや床の張り替えなどの軽微なリフォームであれば、比較的費用を抑えられます。
しかし、浴室、キッチン、トイレなどの設備交換を行う場合は、費用が1,000万円を超えることもあります。
軽妙な間取り変更でも、構造的な変更を伴う場合、費用が高額です。
設備交換も、最新の設備を採用すれば、費用が高額になります。
さらに、再建築不可物件は、構造上の問題を抱えている場合があるため、リフォーム中に追加の費用が発生する可能性も考慮しておく必要があります。
例えば、床下のシロアリ被害や、壁のひび割れなどが見つかる場合、追加の費用が発生します。

再建築不可物件の活用方法

1賃貸
再建築不可物件をリフォームして、賃貸物件として貸し出すこともできます。
賃貸収入を得ることで、物件の維持費を賄えます。
賃貸収入は、物件の規模や立地によって異なりますが、安定収入を得る手段として有効です。

2:シェアハウス
近年、シェアハウスが人気を集めています。
再建築不可物件をリフォームして、シェアハウスとして利用するのも良い選択肢です。
シェアハウスは、複数人で共同生活を送るため、家賃を安く抑えられます。
また、さまざまな人と交流できるというメリットもあります。
ただし、シェアハウスは法令基準がありますので既存建物が法令基準に適合している又は小規模な修繕で適合出来る必要がありますので注意が必要です。

3:トランクルーム
収納スペースが不足している現代において、トランクルームの需要は高まっています。
再建築不可物件をトランクルームとして活用することで、安定した収入を得られます。
トランクルームは、比較的初期費用が安く、管理が比較的容易に感じますが換気設備や重量制限等専門家の助言が必要ですので注意が必要です。

4:自動販売機設置
再建築不可物件の敷地内に自動販売機を設置することもできます。
自動販売機の設置は、比較的初期費用が安く、管理も比較的容易です。
自動販売機は、人通りの多い場所に設置する必要がありますので立地条件をよく考慮しましょう。

まとめ

再建築不可物件のリフォームは、建築確認申請を必要としない範囲内であれば可能です。
ただし、再建築や増築、改築、二分の一以上の大規模な修繕や模様替えはできません。
リフォーム費用は、築年数やリフォーム内容によって大きく異なりますが、内装解体後に発覚するシロアリ等の被害による追加の費用が発生する可能性も考慮しておく必要があります。
再建築不可物件は、リフォームして住む以外にも、賃貸、シェアハウス、トランクルーム、自動販売機設置など、さまざまな活用方法があります。

再建築不可物件を購入する際は、事前にリフォーム内容の確認や費用、活用方法などをよく検討し、自分にとって最適な選択肢を選びましょう。
再建築不可物件は、リスクとリターンを理解した上で、慎重に判断することが重要です。